Marcin Malmon

MRICS REV

Szczerze o nieruchomościach

Tekst przeczytasz w 3 min.
Print Friendly, PDF & Email

Rzeczoznawca z krzemu i silikonu?

Postęp technologiczny wokół nas jest dostrzegalny gołym okiem. Nie da się go zatrzymać, więc trzeba z niego czerpać ile się da. Niewątpliwie w większości wypadków postęp ułatwia nam życie. Oczywiste korzyści odnoszą z niego także rzeczoznawcy. Możliwość analizowania treści ksiąg wieczystych przez Internet jest jedną z nich. Jeszcze kilka lat temu, aby zlokalizować nieruchomość porównawczą poza miastem, a więc nie mającą adresu, musiałem jeździć do geodezji z kalką techniczną, na której kopiowałem obrysy działek z wielkich płacht map naklejanych na prześcieradłach. Dzisiaj wszystko jest online.

Inną stroną postępu technologicznego jest jednak wypieranie żywego człowieka z niektórych dziedzin życia. Wydarzenia ostatnich miesięcy dają pretekst do zastanowienia, czy za parę lat rzeczoznawcy majątkowi będą jeszcze w ogóle potrzebni. Może zastąpią nas roboty lub przynajmniej komputery?

Patrząc na obecny rynek nieruchomości, już się to dzieje. Nawet na polskim rynku pojawił się już podmiot oferujący usługę automatycznego oszacowania wartości nieruchomości bez wychodzenia z domu. Skoro więc jest to możliwe już dzisiaj to zapewne w przyszłości technologia zostanie tylko unowocześniona i wyprze całkowicie żywych rzeczoznawców?

Otóż jestem przekonany, że szybko to jeszcze nie nastąpi, choć możemy doświadczyć pewnego kryzysu. Na świecie rozwijane są Zautomatyzowane Modele Wyceny (AVM), czyli po prostu programy komputerowe, które na podstawie statystycznej analizy danych próbują symulować spodziewaną wartość nieruchomości. Spodziewam się, że w Polsce staną się one bardzo popularne, ponieważ od kilku lat widać wśród rzeczoznawców majątkowych duże zamiłowanie do statystyki. Oczywiście dyskutowanie, czy statystyka jest przydatna w wycenie, czy nie, jest dyskusją jałową. Faktem jest, że wiele osób coraz głębiej wchodzi w te rejony i w mojej ocenie komplikuje rzeczy proste.

Matematycy, czy rzeczoznawcy?

To pytanie dobrze opisuje dzisiejszy stan zawodu. Podobnie jak drugie, „czy wycena to nauka, czy sztuka?”.

Moim zdaniem, nie tędy droga. Rzeczoznawca powinien przede wszystkim być ekspertem znającym rynek. To jego podstawowa wartość. Musi też być biegły w metodyce wyceny ale to nie oznacza, że musi metody wyceny matematyzować. Każda bowiem analiza rzeczoznawcy powinna być możliwie jak najbardziej zbliżona do analizy jaką wykonują w realnym życiu uczestnicy rynku. Dlatego w przypadku mieszkań analizy tę będą zapewne proste, bardziej skomplikowane w przypadku nieruchomości komercyjnych. Jeżeli zatem rzeczoznawca analizuje coś z większą precyzją niż uczestnicy rynku to robiąc to „lepiej”, w rzeczywistości robi gorzej. Jego zadaniem jest przewidzieć cenę transakcyjną w hipotetycznej transakcji sprzedaży, jaka mogłaby mieć miejsce w dniu wyceny. Musi więc wczuć się w tok rozumowania uczestników rynku a nie zaprzęgać do pracy jakiś algorytm statystyczny.

A co z tymi robotami?

Zautomatyzowane Modele Wyceny stają się coraz popularniejsze. Pewnie i w Polsce wiele osób zachłyśnie się ich dostępnością, niską ceną usługi i krótkim czasem jej dostarczenia. Z dobrego źródła po ciemnej stronie mocy wiem jednak, że modele te osiągnęły już swoje szczytowe możliwości. Jeśli chodzi o algorytmy są już one niemal doskonałe. Wszystko rozbija się zatem o jakość danych wejściowych a tutaj wejście na wyższy poziom jest niezwykle trudne technologicznie (o ile w ogóle możliwe) i z pewnością bardzo kosztowne. Jak bowiem maszyna ma ocenić atrakcyjność lokalizacji albo prestiż budynku?

Wystarczy zastanowić się w jaki sposób wybieramy swoje mieszkania. Dane obiektywne jak odległość od centrum, dostępność środków komunikacji itp. to tylko część naszych „analiz”. Druga część to to subiektywne odczucie, które wewnętrznie mówi nam, że w tym miejscu chcemy zamieszkać. Często chodzi o coś tak nieuchwytnego, jak klimat okolicy. Te subiektywne czynniki każdy ma pewnie trochę inne ale w wycenie trzeba uchwycić jakąś ich wypadkową. I tu dochodzimy do pytania, czy maszyna jest w stanie to zrobić. Zrozumieć emocje i estetykę? Nawet dla ludzi często jest to trudne. Dla maszyny – póki co – niemożliwe.

Dlatego właśnie w niedalekiej przyszłości maszyny nie zastąpią rzeczoznawców. Być może zbliżymy się do tego po wynalezieniu sztucznej inteligencji. Jednak nawet wtedy pierwsze procesy takiej maszyny będą zapewne zmierzały do odtwarzania pewnych „ludzkich” rozumowań logicznych. Jednak emocje, uczucia, poczucie estetyki to już zdecydowanie wyższy poziom. A to są właśnie elementy potrzebne do sporządzenia dobrej wyceny.

Dlatego, bez obaw! Tak szybko maszyny nie zastąpią żywych rzeczoznawców. Kryzys jednak pewnie nadejdzie. Świadomość choć ogólnych zasad wyceny nieruchomości jest w społeczeństwie minimalna. Niestety nawet w kręgu podmiotów profesjonalnych jest ona bardzo niska. Najwyraźniej sprowadza się ona do podejrzenia, że rzeczoznawcy wartości nieruchomości wymyślają albo wyskakuje im to bezrefleksyjnie z jakiegoś modelu. I ten brak zrozumienia dla pracy rzeczoznawcy, moim zdaniem, spowoduje na jakiś czas dużą popularność AVM-ów. I oby otrzeźwienia nie musiał przynieść kolejny kryzys…

 

Może zainteresuje Cię też:

Wątek szekspirowski w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Jak dobrze wybrać rzeczoznawcę?

Ujednolicenie pojęć podejścia dochodowego

 

secretcats.pl - tworzenie stron internetowych