Marcin Malmon

MRICS REV

Szczerze o nieruchomościach

Tekst przeczytasz w 4 min.
Print Friendly, PDF & Email

Jak dobrze wybrać rzeczoznawcę?

Choć nie wszyscy inwestorzy wydają się zdawać sobie z tego sprawę, wybór rzeczoznawcy lub firmy mającej wycenić nieruchomość może mieć fundamentalne znaczenie dla planowanego przedsięwzięcia. Sytuacji, w których niezbędna jest wycena nieruchomości są dziesiątki. Najczęstszymi z nich są kredyty bankowe, sprawozdania finansowe, czy transakcje sprzedaży. Każda operacja dotycząca nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych, wiąże się w rzeczywistości z majątkiem o bardzo dużej wartości. Warto więc powierzyć jej „liczenie” prawdziwemu profesjonaliście.

Jakość ma znaczenie

Częstą postawą wśród odbiorców wycen jest zainteresowanie jedynie końcowym wynikiem wyceny, bez jakiejkolwiek refleksji na temat prawidłowości całego procesu szacowania wartości. W oczach wielu klientów wycena jest „dobra” jeśli jej wynik odpowiada oczekiwaniom. Jest to o tyle zrozumiałe, że wycena nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych, jest dziedziną na tyle specjalistyczną, że przeciętnemu odbiorcy trudno jest ocenić jakość pracy rzeczoznawcy. Tymczasem, warto się jednak przyjrzeć sposobowi wyceny nieco bliżej. Dobry rzeczoznawca nie chowa się bowiem za zasłoną specjalistycznego języka, czy założeń oraz obliczeń utrzymanych w domyśle. Dobra wycena broni się sama. Z treści operatu szacunkowego każdy odbiorca, nawet nie mający jakiegokolwiek przygotowania, powinien być w stanie prześledzić logiczny proces rozumowania rzeczoznawcy, poznać przyjęte założenia i móc sprawdzić poprawność obliczeń. Wszelkie skróty myślowe i niedopowiedzenia powinny być raczej odbierane jako niepokojące.

„Dobry” wynik – „zła” wycena

Błędnie wykonana wycena, pomimo pozornie satysfakcjonującego wyniku jest groźną pułapką, w którą wpadają wszystkie strony danej transakcji. W przypadku banków jest to oczywiście niebezpieczeństwo braku odpowiedniego zabezpieczenie dla pożyczonych pieniędzy. Jednak, choć mało kto ma tego świadomość, sytuacja taka jest nie mniej niebezpieczna dla kredytobiorcy. Jeśli w przypadku późniejszej rewaluacji lub powstania trudności w obsłudze kredytu okaże się, że wartość nieruchomości jest niższa niż się spodziewano, kredytobiorca może musieć przedstawić dodatkowe zabezpieczenie wierzytelności kredytowej pod rygorem konieczności natychmiastowej spłaty kredytu. W przypadku innych celów wyceny, konsekwencje mogą być nie mniej dramatyczne.

Ponieważ podobnie jak w każdym innym zawodzie, także wśród rzeczoznawców majątkowych są wirtuozi, jak i co najwyżej przeciętni rzemieślnicy, warto dokonać właściwego wyboru.

Po pierwsze uprawnienia

W Polsce wyceny nieruchomości mają prawo wykonywać jedynie uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. To czy nasz potencjalny kontrahent takie uprawnienia posiada można sprawdzić np. na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, gdzie publikowany jest odpowiedni rejestr.

Jeśli szukasz firmy wyceniającej…

W przypadku wyceny dużych nieruchomości komercyjnych wybór zazwyczaj musi paść na firmę posiadającą zespół rzeczoznawców, a nie rzeczoznawcę prowadzącego indywidualną działalność. Podobną sytuację obserwujemy w wielu innych zawodach, np. prawniczych, a wynika ona m.in. z konieczności posiadania odpowiednio wysokiego i kosztownego ubezpieczenia „od błędów w sztuce”, znacznego doświadczenia, łatwiejszego do zapewnienia w większym zespole profesjonalistów, potrzeby wykonania dogłębnych analiz rynku, czym często zajmuje się odrębny zespół analityków wspierający rzeczoznawców, itp.

Doświadczenie to podstawa

Wybierając firmę wyceniającą warto zawsze zainteresować się, czy posiada ona własny zespół rzeczoznawców i kto konkretnie wchodzi w jego skład. Nietrudno bowiem napotkać w Polsce firmy, które własnego zespołu nie posiadają a kompletują go spośród podwykonawców rozsianych po całym kraju, dopiero w przypadku otrzymania zlecenia. Z pewnością może to obniżyć koszt wyceny, jednak bardziej racjonalnym działaniem jest zdobycie rzetelnych informacji o kompetencjach konkretnych ludzi, którzy będą wyceniać naszą nieruchomość, niż liczyć na łut szczęścia, że trafi się nam akurat ktoś posiadający doświadczenie w danym rodzaju wycen.

Kwalifikacje

Zakładając, że rozważamy współpracę z firmą, która transparentnie ujawnia skład i kwalifikacje swojego zespołu, na co warto zwrócić uwagę? Jak już podkreślono wcześniej, podstawą jest posiadanie państwowych uprawnień do wyceny nieruchomości. Warto jednak także docenić posiadanie kwalifikacji REV (Recognised European Valuer). Jest to tytuł przyznawany przez Europejską Grupę Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych potwierdzający fakt, że dany rzeczoznawca posiada państwowe uprawnienia, których zdobycie wymagało spełnienia minimalnych wymogów kompetencji zawodowych. Świadczy to ponadto o tym, że dany rzeczoznawca działa aktywnie na rynku i może się wylegitymować wykonywaniem co najmniej 20 wycen rocznie. Oznacza to także, że rzeczoznawca poddaje się procesowi ustawicznego kształcenia a zatem najprawdopodobniej posiada aktualną wiedzę z dziedziny wyceny nieruchomości.

Innymi pożądanymi tytułami rzeczoznawcy są tytuły MRICS lub FRICS świadczące o członkostwie Królewskiego Instytutu Rzeczoznawców Majątkowych (RICS), który jest najstarszą na świecie instytucją profesjonalistów wyceny nieruchomości, cieszącą się bardzo dużą renomą. Członkostwo w RICS można również uznać za rękojmię wysokiego poziomu profesjonalizmu.

Czy to musi kosztować?

Odpowiadając brutalnie: Tak! Nie trudno jednak zrozumieć naturalne dążenie klientów do nabywania wszelkich usług w możliwie najniższych cenach. Wycena nieruchomości jest jednak zadaniem dotyczącym na ogół majątku o bardzo dużej wartości. Warto być zatem ostrożnym w czynieniu oszczędności kosztem jakości usługi.

Warto uświadomić sobie fakt, że wykształcenie rzeczoznawcy majątkowego to proces trwający co najmniej kilka lat i wiążący się z niemałymi kosztami. Proces zdobywania doświadczenia to kolejne lata pracy i doszkalania, które oczywiście też kosztuje. Po drodze liczne koszty np. wspomnianego ubezpieczenia czy składek uprawniających do korzystania z w/w tytułów zawodowych. Sięgają one często kilku tysięcy złotych w skali roku.

Z tej perspektywy warto się zastanowić, czy kontrahent proponujący nam wykonanie wyceny za
200 zł -300 zł jest wiarygodny. Ile takich wycen musi on wykonać miesięcznie, aby pokryć koszty wykonywania swojej działalności i jeszcze coś zarobić? Czy nie oznacza to przypadkiem, że musi to być ilość tak duża, że na naszą wycenę będzie w stanie poświęcić ledwie parę godzin? Czy warto godzić się, aby nasz majątek był wyceniany w ten sposób?

Uważaj na „pośredników”

I nie chodzi tutaj absolutnie o pośredników w obrocie nieruchomościami, lecz o firmy oferujące usługi wyceny a w praktyce jedynie pośredniczące w powiązaniu klienta z docelowym rzeczoznawcą. Są to firmy nie posiadające na ogół własnego zespołu rzeczoznawców, lecz mające podpisane umowy o współpracy z dużą liczbą rzeczoznawców w całym kraju. Występując jako poważna na pierwszy rzut oka firma, oferują klientowi usługę wyceny w cenie znacznie niższej niż typowe firmy posiadające stacjonarny zespół, który trzeba utrzymać. Są więc bardzo konkurencyjni cenowo, lecz tylko pozornie. Ostatecznie bowiem wycenę robi indywidualny rzeczoznawca za 150 zł – 200 zł.

Mamy tu więc sytuację opisaną akapit wyżej, kiedy ten indywidualny rzeczoznawca musi robić wyceny w wielkich ilościach. Jednak za taki standard pracy płacimy znacznie więcej, bo teoretycznie umówiliśmy się z firmą. Warto więc zainteresować się zawsze jak wygląda zespół danej firmy. Czy są to konkretni ludzie a firma chwali się ich kwalifikacjami i doświadczeniem, czy może jedynie są to bliżej nie określone jednostki rozsiane po całym kraju? W tym drugim przypadku nie mamy niestety gwarancji, czy nasze zlecenie trafi do osoby, która posiada doświadczenie i wiedzę niezbędną do jego wykonania.

 

 

Może zainteresuje Cię też:

Cicha rewolucja

Czytajmy operaty

„This is a men’s world”?

secretcats.pl - tworzenie stron internetowych