Marcin Malmon

MRICS REV

Szczerze o nieruchomościach

Tekst przeczytasz w 3 min.

Co to jest ten „highest and best use”?

Lata sporów

Minęło kolejnych kilka lat i mogłoby się wydawać, że wychodzimy na prostą. Jałowa dyskusja na temat interpretacji definicji wartości rynkowej wreszcie się zakończyła. Niestety zakończyła się nie dlatego, że jedna strona sporu przekonała drugą. Zakończyła się niejako odgórnie dzięki prawodawstwu unijnemu, które Rozporządzeniem 575/2013, potocznie zwanym Rozporządzeniem CRR, wprowadziło legalną definicję wartości rynkowej opartą na koncepcji „highest and best use” tj. optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości. Chyba głównie z racji chęci nie zadrażniania dawnego sporu doktrynalnego obecnie nie używa się jednak słowa „optymalny” lecz „najkorzystniejszy”. Ot taka rzeczoznawcza poprawność polityczna.

Smutna rzeczywistość

Pytanie jednak, czy osoby popierające niegdyś koncepcję oparcia definicji wartości rynkowej na „aktualnym sposobie użytkowania” zdołały się przestawić na nową wersję. Ba, czy w ogóle o niej wiedzą? Niedawna rozmowa z rzeczoznawcą banku wskazuje, że wciąż bardzo częste są przypadki cytowania w operatach szacunkowych starej definicji wartości rynkowej. Smutne ale prawdziwe. Natomiast dla mnie jeszcze bardziej szokująca była wiadomość, że jedna z wiodących międzynarodowych firm z branży także jest przekonana, że wartość rynkowa jest emanacją aktualnego użytkowania nieruchomości a nie optymalnego.

Ponieważ z czasów, kiedy dyskusja o interpretacji pojęcia wartości rynkowej była gorąca pamiętam powszechny brak zrozumienia koncepcji „highest and best use” (HBU), postanowiłem spróbować rozprawić się z pewnymi mitami i wskazać prawidłowe jej rozumienie.

Ponieważ HBU to koncepcja amerykańska jej definicji można szukać m.in. w tzw. „biblii” wyceny nieruchomości wydawanej przez Appraisal Institute. Całkiem zgrabną definicję z komentarzem znajdziemy też w ostatnim polskim wydaniu Europejskich Standardów Wyceny EVS 2016.

Definicja „highest and best use”

Traktując temat najbardziej skrótowo jak się da, koncepcję HBU można sprowadzić do następującego stwierdzenia:

„Najkorzystniejszy sposób wykorzystania nieruchomości ( lub „optymalny” albo po prostu HBU) to taki, który jest:

1. fizycznie wykonalny,
2. prawnie dopuszczalny,
3. uzasadniony rynkowo,
4. finansowo opłacalny,
5. dający najwyższą wartość nieruchomości.”

Powyższe 5 kryteriów, czasem jest redukowane do trzech, jednak dla zrozumienia tematu proponuję posłużyć się najbardziej rozbudowaną wersją.

Fizyczna wykonalność

Punkt 1. wydaje się oczywisty. Rzeczoznawca nie powinien w wycenie założyć sposobu wykorzystania nieruchomości, którego nie da się zrealizować z przyczyn technicznych. Niedawno podczas zasiadania w panelu egzaminacyjnym RICS usłyszałem jednak od kandydata, że w dzisiejszych czasach zrobić da się wszystko – to tylko kwestia pieniędzy. Czy jest to prawda to problem niemal filozoficzny, ja jednak nie szedł bym aż tak daleko.

Prawna dopuszczalność

Punkt 2. dotyczący prawnej dopuszczalności danego sposobu wykorzystania nieruchomości też jest dość oczywisty. Ma on jednak szczególne znaczenie, ponieważ aktualna definicja wartości rynkowej dopuszcza w pewnych szczególnych warunkach przyjęcie w wycenie sposobu wykorzystania, który nie jest jeszcze prawnie dopuszczalny. Tak uwzględnia się w wartości rynkowej tzw. „wartość nadziei” ale to temat na osobny artykuł. Ponieważ wartość nadziei jest kolejnym krokiem poza HBU tutaj skupię się tylko na tym, że dla spełnienia założeń koncepcji HBU sposób wykorzystania nieruchomości musi być dopuszczalny prawnie.

Uzasadnienie rynkowe

Punkt 3. – uzasadniony rynkowo. W skrócie, rzeczoznawca nie może założyć, że w środku pola w małej miejscowości o charakterze wiejskim można wybudować wielki biurowiec. Po prostu nie będzie tam dla niego popytu a każdy sposób wykorzystania wg HBU musi mieć poparcie rynkowe. Pamiętam kiedyś zarzuty przeciwników HBU, jakoby ta koncepcja stanowiła „sprzedawanie marzeń”, sztuczne pompowanie wartości prowadzące do kryzysu itp. Jak widać optymalny sposób wykorzystania nie daje możliwości założenia czegoś wbrew rynkowi.

Finansowa opłacalność

Punkt 4. w zasadzie również jest oczywisty. Należy bowiem trzymać się zasady racjonalności działań inwestora, który nie podejmie się inwestycji nieopłacalnej a przynajmniej nie uczyni tego mając takie przekonanie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej.

Maksymalna produktywność

Punkt 5. dotyczący kryterium generowania przez dany sposób wykorzystania nieruchomości najwyższej wartości był chyba najbardziej kontrowersyjny i trudny do przyjęcia dla przeciwników koncepcji HBU. Wysnuwano z niego błędny wniosek o swego rodzaju nakazie optymistycznego patrzenia na nieruchomość a przez to zawyżania jej wartości. Tymczasem nic bardziej mylnego.

Prawidłowe rozumienie koncepcji HBU jest takie, że jeżeli po weryfikacji kilku możliwych potencjalnych sposobów wykorzystania nieruchomości względem kryteriów wymienionych w punktach 1-4 wciąż pozostaje więcej jak jeden potencjalny sposób wykorzystania nieruchomości, należy wybrać ten który wygeneruje najwyższą jej wartość. Warto zwrócić uwagę, że jest to całkowicie racjonalna decyzja, jakiej można się spodziewać po każdym typowym uczestniku rynku. Dlatego też założenie o maksymalizacji wartości nieruchomości nie jest w żadnej mierze przejawem optymizmu rzeczoznawcy, lecz prawidłowym odzwierciedleniem rynkowych zachowań uczestników rynku, czyli przejawem realizmu.

Obecna definicja wartości rynkowej, przeniesiona także do ustawy o gospodarce nieruchomościami stoi więc jednoznacznie po stronie najkorzystniejszego sposobu wykorzystania nieruchomości. Co więcej, dopuszcza także w pewnych przypadkach uwzględnienie w wartości rynkowej elementu „wartości nadziei”. To opiszę przy innej okazji, podobnie jak również (w razie potrzeby) uzasadnienie dlaczego wartość rynkowa odzwierciedla koncepcję HBU skoro nie jest to napisane wprost w jej treści. Póki co jednak na szczęście nikt tego nie kwestionuje, choć niestety nie wszyscy mogą być jeszcze tego świadomi.

 

Może Cię także zainteresować:

Wartość godziwa a wartość rynkowa

Czy Donald Trump właśnie podniósł nam wartości nieruchomości?

Cicha rewolucja

secretcats.pl - tworzenie stron internetowych