Marcin Malmon

MRICS REV

Szczerze o nieruchomościach

Tekst przeczytasz w 3 min.

Wartość godziwa a wartość rynkowa

Sezon wycen na potrzeby sprawozdań finansowych w pełni, zatem rzeczoznawcy i ich klienci coraz częściej myślą o wartości godziwej. Okazuje się jednak, że bardzo niewiele osób rozumie różnicę pomiędzy wartością godziwą a wartością rynkową.

Od lat przyjęło się stosować pewien skrót myślowy, że w wypadkach kiedy należy określić wartość godziwą za poprawne uznaje się oszacowanie wartości rynkowej. Nie zawsze jednak jest to prawdą i właśnie dlatego należy dobrze rozumieć różnicę pomiędzy tymi rodzajami wartości.

IFRS 13

Na dzisiejszym rynku nieruchomości największe znaczenie ma definicja wartości godziwej według Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej nr 13 (IFRS 13), ponieważ to właśnie on reguluje zasady wyceny na potrzeby księgowe. Mówi on, że wartość godziwa to:

 „…cena, którą otrzymano by za zbycie składnika aktywów lub zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny”

Red Book i IVS

Najnowsze wydanie Red Book, które jest zgodne z Międzynarodowymi Standardami Wyceny (IVS 2017) zawiera definicję wartości godziwej w języku angielskim, która po przetłumaczeniu mogłaby brzmieć w dokładnie taki sposób, jak przywołana powyżej definicja z IFRS 13. Jednak we wcześniejszym wydaniu Red Book z roku 2014, które posiada także polską wersję, pojęcie wartości godziwej występowało w dwóch znaczeniach, tzn. jako definicja księgowa oraz definicja ogólna. Brzmiały one następująco:

Definicja księgowa:

„cena, jaką otrzymać może podmiot sprzedający dany składnik aktywów lub zobowiązanie w następstwie prawidłowo przeprowadzonej transakcji pomiędzy uczestnikami rynku w dniu, w którym dokonano wyceny”

Definicja ogólna:

„Szacunkowa cena przeniesienia praw do składnika aktywów lub zobowiązania pomiędzy jednoznacznie określonymi, odpowiednio poinformowanymi oraz chętnymi stronami, która odzwierciedla interesy obu stron

Equitable value

Najnowsze wydanie Red Book z 2017 roku zrezygnowało jednak z „podwójnego” rozumienia pojęcia wartości godziwej i wartość tę w rozumieniu ogólnym nazywa już „equitable value”, co nie doczekało się jeszcze polskiego odpowiednika.

EVS 2016

Dwoistość definicji zachowały natomiast nadal Europejskie Standardy Wyceny (EVS 2016), w których brzmi ona/one następująco:

Definicja księgowa:

„Cena, którą otrzymano by za zbycie składnika aktywów lub zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny”

Definicja ogólna:

„Kwota, za którą nieruchomość mogłaby zostać wymieniona, a zobowiązanie mogłoby zostać umorzone, w transakcji zawartej między uczestnikami rynku, posiadającymi pełną wiedzę o wszelkich istotnych faktach, podejmującymi decyzję zgodnie ze swoimi celami

Wartość rynkowa a equitable value

Zatem wyraźnie widać, że wartość godziwa w ujęciu ogólnym, (czy też „equitable value”) od wartości rynkowej różni się tym, że jest ceną w hipotetycznej transakcji pomiędzy konkretnymi stronami, podczas gdy wartość rynkowa dotyczy bliżej nieokreślonych potencjalnych, typowych uczestników rynku. Bowiem interesy konkretnych stron mogą być nietypowe i wtedy wartość godziwa w ujęciu ogólnym będzie się różnić od wartości rynkowej.

Wartość rynkowa a wartość godziwa w ujęciu księgowym

Bardziej skomplikowane jest jednak odróżnienie wartości rynkowej od wartości godziwej w ujęciu księgowym. Nie wnikając w tym miejscu w szczegółową analizę interpretacji pojęcia wartości rynkowej, przypomnę tylko, że opiera się ona na koncepcji najkorzystniejszego wykorzystania nieruchomości (highest and best use) oraz na koncepcji wartości nadziei (hope value).

Aktualnie najbardziej klarownie i jednoznacznie temat traktują Europejskie Standardy Wyceny (wydanie polskie z 2016 roku), które zawierają wprost rozdział dotyczący porównania wartości godziwej z wartością rynkową. Co do zasady uznają one, że wymóg określenia wartości godziwej jest de facto spełniony przez przyjęcie wartości godziwej i faktycznie w większości przypadków tak właśnie jest. EVS dodają jednak za chwilę, że wartość godziwa i rynkowa nie są pojęciami synonimicznymi.

Mogą się one zatem różnić np. w przypadkach wystąpienia „wartości nadziei”, która może zostać uwzględniona jako element wartości rynkowej. Nie jest to jednak dopuszczalne w przypadku wartości godziwej. Zatem w przypadkach kiedy np. uczestnicy rynku mogą być gotowi zapłacić  za nieruchomość wyższą cenę niż normalnie, ponieważ np. uznają, że w przyszłości uda się uzyskać pozwolenie na budowę na bardziej zyskowny sposób wykorzystania nieruchomości niż jest w chwili wyceny, potencjał ten może być wzięty pod uwagę przy szacowaniu wartości rynkowej. W takim właśnie wypadku wartość rynkowa byłaby wyższa od wartości godziwej.

Podsumowanie

Elementem różniącym wartość rynkową od wartości godziwej w ujęciu księgowym jest zatem możliwość uwzględnienia w tej pierwszej elementu wartości nadziei, która swego czasu występowała także w Red Book a zniknęła w chwili, gdy Red Book inkorporował do swojego tekstu duże fragmenty Międzynarodowych Standardów Wyceny, które koncepcji wartości nadziei nie uznawały. Było to jednak zniknięcie pozorne, ponieważ wczytując się w komentarze do definicji wartości rynkowej w Red Book (wydanie polskie 2014) można było wyczytać, że przy szacowaniu wartości rynkowej dopuszczalne jest uwzględnianie przyszłych oczekiwań wzrostu, takich jak np.:

  • możliwość związana z potencjalną budową/rozbudową, jeśli nie uzyskano jeszcze pozwolenia na budowę, oraz
  • możliwość uzyskania w przyszłości „wartości synergistycznej” w wyniku przyszłego połączenia z inną nieruchomością lub składnikiem aktywów lub połączenia tytułów własności w ramach jednej nieruchomości lub składnika aktywów.

Trudno nie dostrzec w powyższych przykładach „oczekiwań” koncepcji wartości nadziei.

Ponieważ jednak Międzynarodowe Standardy Wyceny IVS 2017 pozwalają już uwzględniać przy szacowaniu wartości rynkowej także wartość nadziei, może wkrótce wróci ona w wersji explicite do Red Book. Nie zmienia to jednak faktu, że wartość godziwa w ujęciu księgowym wciąż tego elementu nie będzie zawierać, o ile oczywiście nie zostanie zmieniony Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej nr 13.

 

Może zainteresuje Cię też:

Quiz o stopach zwrotu z nieruchomości

Jaki cash flow taka stopa

Indeksacja czynszu w Pośrednich Przepływach Dochodów

secretcats.pl - tworzenie stron internetowych