Stopy brutto i stopy netto, czyli tajemnica Poliszynela polskiego rynku nieruchomości
Stopy procentowe spotykane przy analizach inwestycyjnych oraz wycenach nieruchomości mogą występować w postaci brutto (gross) lub netto (net). Fakt ten może powodować duże zamieszanie i być przyczyną wielu nieporozumień, nie tylko ze względu na samą konieczność rozróżniania jednych stóp od drugich ale też z powodu tego, że nawet w literaturze tematu oraz codziennej praktyce można wyróżnić różnego rodzaju „brutto” i różnego rodzaju „netto”.
Pierwsze, najważniejsze kryterium podziału na „brutto” i „netto”
Pierwszym kryterium mogącym służyć do rozróżnienia stóp na brutto i netto jest uwzględnienie, bądź nie, kosztów zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości.[1] W szczególności chodzi tu o obsługę prawną oraz koszty pośrednika transakcji. Zwykle koszty te oscylują w Polsce w okolicach 2% – 3% ceny sprzedaży.
Na polskim rynku nieruchomości istnieje dość dobrze ugruntowana praktyka nie uwzględniania kosztów transakcji w wycenach tj, nie dokonywania żadnych korekt ceny/wartości o te koszty. Zdarza się jednak, że oczekiwania takie zgłaszają klienci, najczęściej niemieckie banki działające w Polsce. Zazwyczaj pojawia się prośba o określenie dwóch wariantów wartości, „z” i „bez” kosztów transakcyjnych. Z tego też względu istotna jest umiejętność rozróżniania tych rodzajów stóp procentowych oraz odpowiednie analizowanie transakcji inwestycyjnych i późniejsze wykorzystanie tych stóp w wycenach.
Stopa netto (net yield) w tym wypadku stanowi iloraz dochodu rocznego z nieruchomości i ceny sprzedaży nieruchomości, powiększonej o koszty transakcji leżące po stronie kupującego.
Stopa brutto (gross yield) wyznaczana jest natomiast przy wykorzystaniu samej ceny transakcyjnej, bez powiększania o koszty sprzedaży.
Można więc zauważyć, że wykorzystując stopę netto w wycenie nieruchomości otrzymamy paradoksalnie wartość brutto (tj. zawierającą koszty transakcji sprzedaży po stronie kupującego). Ponieważ jednak w Polsce określa się zazwyczaj wartość nieruchomości netto, do jej oszacowania należy wykorzystać stopę brutto (gross yield).
Czy naprawdę wiecie co mówi rynek?
I tu pojawia się pytanie, jak wielu uczestników jest świadomych istnienia tego rozróżnienia stóp. Wiedzieć zawsze warto, choćby dlatego, żeby orientować się, która z firm z branży posługuje się stopami netto, a która brutto.
Czyż to nie wspaniale podać w raporcie o stanie rynku rekordowo niskie stopy prime yields nie wnikając w takie „drobiazgi” jak informacja, że są to stopy netto? Może się też zrodzić pokusa pozowania na rzeczoznawcę lub firmę, który wycenia „optymistycznie”, ponieważ używa „niskich” stop. Kto by tam wnikał, że są to stopy netto i aby oszacować z ich użyciem wartość rynkową nieruchomości wynik trzeba będzie na końcu i tak pomniejszyć o koszty transakcyjne kupującego. Wartość będzie zapewne taka sama jak przy użyciu stóp „brutto” ale jaki efekt marketingowy. Jest to w każdym razie jeden z powodów, dla których warto wiedzieć, że są różne rodzaje stóp zwrotu, w tym zwłaszcza rozróżniać stopy netto i brutto wg przytoczonego tu kryterium.
Drugie kryterium podziału na „brutto” i „netto”
Drugim kryterium pozwalającym na wyodrębnienie stóp brutto i netto jest wykorzystanie do ich określenia dochodu operacyjnego brutto, bądź netto. Wykorzystując dochód brutto określimy stopę brutto. Natomiast wykorzystując dochód operacyjny netto uzyskamy stopę netto. [2] Powoływana już Nota Interpretacyjna Nr 2 zaleca, aby do kapitalizacji dochodu wykorzystywać dochód operacyjny netto.[3] Wynika stąd, że preferowane jest więc wykorzystanie także stóp w postaci netto, aczkolwiek dotyczy to wyłącznie „netto” wynikającego z użycia do jej wyznaczenia dochodu netto a nie dochodu brutto. Gdyby bowiem posłużyć się kryterium uwzględnieniu w cenie transakcyjnej kosztów przeprowadzenia transakcji, w Polsce preferuje się brak ich uwzględniania a tym samym, jak wspomniano powyżej, preferowane są stopy „brutto”. Pokazuje to najlepiej jak duże zamieszanie powstaje na tym tle i do jak bardzo błędnych wniosków można dojść nie definiując podstawy rozróżniania stóp na „brutto” i „netto”.
Trzecie kryterium podziału na „brutto” i „netto”
Trzecim, zapewne najrzadziej spotykanym rozróżnieniem stóp zwrotu na netto i brutto, jest to wynikające z uwzględniania podatku, jaki zapłaci podmiot uprawniony do uzyskiwania dochodu z nieruchomości. Nieporozumienia na tym tle są na szczęście coraz mniej prawdopodobne, gdyż powszechnym jest już na ogół wykorzystywanie do analiz transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości dochodu przed opodatkowaniem, a tym samym uzyskiwaniem w wyniku tych analiz stóp brutto. Przeciwne rozwiązanie obarczone mogłoby być bowiem błędem wynikającym z faktu, że różnego rodzaju podmioty podlegają różnym rygorom podatkowym. [4] Co za tym idzie porównania stóp zwrotu w postaci netto (tj. po potrąceniu podatku) odzwierciedlałoby nie tylko atrakcyjność inwestycyjną samych nieruchomości ale także status podmiotów uzyskujących z nich dochód, co z punktu widzenia wyceny nieruchomości jest nieistotne i mogłoby prowadzić do błędów w szacunkach.
Można więc zauważyć, że w różnego rodzaju opracowaniach i analizach rynkowych możemy spotkać co najmniej trzy różne pary stóp brutto i netto, stąd niezwykle istotne jest za każdym razem zrozumienie kryterium ich wyróżnienia, zanim którakolwiek z nich zostanie użyta w procesie wyceny nieruchomości.
Może zainteresuje Cię też:
Wyrównana stopa zwrotu (equivalent yield)
Początkowa stopa zwrotu (initial yield)
[1] S. Jayce, J. Smith, R. Cooper, P. Venmoore-Rowland, „Real Estate Appraisal: From Value to Worth”, Blackwell Publishing 2006
[2] C. Brooks, S. Tsolacos, „Real Estate Modelling and Forecasting”, Cambridge University Press 2010
[3] Punkty 4.1.7. i 4.2.5 Noty Interpretacyjnej Nr 2
[4] E. Shapiro, D. Mackmin, G. Sams, “Modern Methods of Valuation”, wyd. 11, Routledge 2013