Stopa dyskontowa
Equated Yield
Stopa dyskontowa (equated yield) matematycznie jest tożsama z wyrównaną stopą zwrotu (equivalent yield) i można ją wyznaczyć w bardzo podobny sposób, jak opisywałem to w odniesieniu do wyrównanej stopy zwrotu. Różnica w analizie funkcją „Szukaj wyniku” Excela będzie polegała na tym, że wartość rezydualna zostanie obliczona za pomocą innej stopy i dopiero ona zostanie wzięta pod uwagę we wspomnianym szukaniu wyniku tj. stopy dyskontowej, jaka jest potrzebna, aby zdyskontowana wartość rezydualna, jak i wszystkie wcześniejsze strumienie dochodów sumowały się do odnotowanej ceny transakcyjnej. Różnica polega natomiast na fakcie, że w analizie transakcji nieruchomością, w celu wyznaczenia equated yield należy użyć innego rodzaju prognozy zmiennych przepływów dochodów tzw. bezpośrednich strumieni dochodów (explicit cash flow). Fakt ten powoduje właśnie wspomnianą wcześniej potrzebę istnienia jakiejś znanej stopy kapitalizacji (konkretnie „stopy wyjścia” – exit yield), aby można było w wyniku analizy wyprowadzić stopę dyskontową (equated yield).
Z oczywistych względów przydatność praktyczna takiej analizy jest mocno ograniczona. Przytaczam ją jednak w celu podkreślenia niejako bliźniaczego charakteru wyrównanej stopy zwrotu (equivalent yield) oraz stopy dyskontowej (equated yield) i uczulenia na doniosłość ich rozróżniania i stosowania jedynie we właściwych rodzajach projekcji strumieni dochodów.
W odróżnieniu od pośrednich (implicit), bezpośrednie strumienie dochodów (explicit cash flow) zawiera już subiektywne założenia dotyczące prognozowanych zmian dochodowości nieruchomości wynikających ze spodziewanych zmian warunków rynkowych w przyszłości. Można sobie zatem wyobrazić prognozę polegająca na założeniu spadku czynszów rynkowych za np. 2 lata, biorąc pod uwagę obserwowaną w danym momencie dużą ilość powierzchni np. biurowej w trakcie budowy, która zostanie dostarczona na rynek właśnie za 2 lata, powodując nadpodaż i wzrost wskaźnika pustostanów, który z kolei wywoła presję na obniżkę czynszów na rynku. W polskich realiach częstszym przykładem może być też, stosowane przez niektóre międzynarodowe firmy, indeksowanie czynszów w całym okresie prognozy, a nie tylko w okresie obowiązywania umów najmu, jak to miało miejsce przy pośrednich strumieni dochodów (implicit cash flow).
Projekcja w formie bezpośrednich strumieni dochodów (explicit cash flow) zawiera więc znacznie więcej elementów subiektywnych przyjmowanych przez inwestora lub rzeczoznawcę. W przypadku indeksacji czynszu duże znaczenie może mieć fakt czy indeksujemy czynsze jedynie w okresie umownym, czy indeksujemy także czynsz rynkowy w kolejnych latach. Tak zbudowany cash flow jest zazwyczaj dużo bardziej optymistyczny a zatem stopa używana do dyskontowania wynikających z niego strumieni dochodów musi być odpowiednio wyższa, aby dała tę samą cenę (lub wartość) jaką uzyskamy dyskontując przepływy z pośrednich strumieni dochodów (implicit cash flow). Zależnie od skali wprowadzanych subiektywnych założeń rozpiętość pomiędzy stopą dyskontową (equated yield) a wyrównaną stopą zwrotu (equivalent yield) może być znacząca. Wyraźnie widać więc, jak kluczową kwestią jest świadomość, o jakiej stopie uzyskujemy informację z rynku, aby móc potem właściwie jej użyć np. w wycenie innej nieruchomości.
Należy też zaznaczyć, że bezpośrednie strumienie dochodów (explicit cash flow) zawierają subiektywne prognozy zmiany poziomu dochodów czynszowych w pewnym założonym przez osobę analizującą okresie, np. 10 lat. Potem jednak obliczana jest wartość rezydualna, przy wykorzystaniu stopy kapitalizacji (konkretnie jednego z rodzajów stopy kapitalizacji tj. exit yield). Ponieważ w przykładowym 10-letnim okresie prognozy element wzrostu czynszów wprowadzony był wprost do przepływów strumieni dochodów, stopa dyskontowa (equated yield) powinna być wyższa od stopy wyjścia użytej do określenia wartości rezydualnej. W tym ostatnim bowiem przypadku dokonywana jest kapitalizacja prosta nie dająca możliwości wprowadzenia prognoz wzrostów dochodowości wprost a jedynie za pomocą poziomu samej stopy.
Warto też zauważyć, że dysponując informacją o przepływach strumieni dochodów w formie pośrednich strumieni dochodów (implicit cash flow) w wyniku analizy uzyskamy „wyrównaną stopę zwrotu wszelkiego ryzyka” (All Risks Equivalent Yield). Nie ma natomiast możliwości określenia stopy wszelkiego ryzyka (All Risks Yield ) w wersji equated.
Może zainteresuje Cię też: