„Niepewność wyceny” – modne pojęcie na czas pandemii
Tak, wyceny są niepewne. Dość złudzeń. Są niepewne, były niepewne i będą niepewne. Są takie dlatego, że zawsze stanowią… szacunek, a na domiar „złego” jeszcze… opinię.
Teoretycznie wszyscy wiedzą, że wycena to inaczej szacowanie oraz, że wartość rynkowa to „szacunkowa kwota…”. Mimo to wiele osób wciąż się dziwi, że rzeczoznawca nie jest wyrocznią a wynik wyceny nie zawsze materializuje się w postaci ceny transakcyjnej, ani też nie staje się w inny sposób faktem rynkowym.
Można by napisać wiele stron na temat powodów tych nieporozumień. Sygnalizując jedynie, ja akurat doszukiwałbym się ich w przeregulowaniu prawnym zawodu rzeczoznawcy, a co gorsza metodyki wyceny. Z tego powodu rynek postrzega rzeczoznawców majątkowych jak urzędników, którzy wydają „zaświadczenia”, które nie wiedzieć czemu nazywają „operatami”. A że za zaświadczenia na ogół wiele się nie płaci… I tu można ciągnąć dużo dalej.
Doświadczająca nas właśnie pandemia spowodowała, że jak molierowski Mieszczanin, który odkrył, że całe życie mówił prozą, tak i niektórzy rzeczoznawcy odkryli, że wyceny są niepewne a pandemia jest świetnym pretekstem, żeby zakomunikować to światu. Potrzebne to, czy nie? Jak zawsze, to zależy…
Okazuje się, że temat niepewności wyceny nie jest wcale taki jednoznaczny.
Okiem RICS oraz IVSC
RICS Red Book a tym samym Międzynarodowe standardy wyceny 2020 wymagają od rzeczoznawców ujawnienia w raporcie faktu istnienia niepewności związanej z daną wycenę. Obowiązek ten występuje jednak jedynie, jeśli niepewność ta jest materialna, czy inaczej istotna (z ang. material uncertainty).
O istotnej niepewności wyceny mówić możemy w przypadku, gdy stopień niepewności wykracza poza „parametry” normalnie spotykane lub akceptowane na rynku.[1]
Niestety Red Book, który od pewnego czasu jest zunifikowany z Międzynarodowymi Standardami Wyceny, nie zawiera jednoznacznej definicji „istotnej niepewności wyceny”. Podaje jednak kilka przykładów, kiedy możemy mieć z nią do czynienia. Zastrzegając, że lista ta nie jest wyczerpująca wymienia się tam następujące przykłady[2]:
- Szczególny, unikatowy charakter wycenianej nieruchomości
- Sytuacja wykonywania wyceny w warunkach ograniczonego dostępu do informacji, zarówno jeśli ograniczenie powoduje zleceniodawca, jak i inne okoliczności
- „Zakłócenia” na rynku, czyli pojawienie się nieprzewidywalnych okoliczności finansowych, makroekonomicznych, prawnych, politycznych lub naturalnych. W praktyce sprowadza się to na ogół do ograniczenia dostępu do informacji.
W świetle takiego zdefiniowania istotnej niepewności wyceny, niewątpliwie pandemia koronawirusa może być zakwalifikowana jako okoliczność wywołująca istotną niepewność wyceny.
A co na to Europejskie Standardy Wyceny?
Europejskie Standardy Wyceny 2016 (wciąż czekamy na oficjalną publikację wydania 2020) zawierają precyzyjną definicję „niepewności wyceny”. Brzmi ona następująco:
„Niepewność wyceny –stopień, w jakim ocena wartości aktywów na dzień wyceny może nie być dokładna. Ta niepewność może wynikać z uwarunkowań rynkowych, braku dowodów, niedociągnięć w wycenie lub różnic w profesjonalnej opinii.”[3]
Standardy zawierają także komplementarny komentarz dotyczący „pewności wyceny”, który brzmi:
„Pewność wyceny – bezpieczeństwo wyceny zależy od zastosowania przez rzeczoznawcę umiejętności zawodowych do jasnych instrukcji i dobrych dowodów, działając zgodnie ze standardami wyceny. Im lepsze dowody i bardziej profesjonalna ocena, tym bardziej bezpieczna powinna być wycena. Potencjalna pewność wyceny jest kwestionowana, gdy rynki nie istnieją, są uśpione, bardzo małe lub zmienne.”
Mamy więc już jasny obraz, że według EVS 2016 na pewność/niepewność wyceny wpływ mogą mieć:
- umiejętności zawodowe rzeczoznawcy
- jasne instrukcje (od zleceniodawcy – przyp. MM)
- dostęp do dobrych dowodów (rynkowych – przyp. MM)
- działanie zgodnie ze standardami
- brak rynku, „uśpienie” rynku (brak aktywności – przyp. MM), płytkość rynku, zmienność rynku
Podobnie jak w przypadku Red Book (i IVS) Europejskie Standardy Wyceny nakazują transparentne informowanie odbiorców wycen o sytuacjach wystąpienia ponadstandardowej niepewności wyceny. Szczególnie celny wydaje się tu poniższy fragment:
„W przypadku, gdy rzeczoznawca uzna niepewność wyceny za znaczącą (więcej niż zazwyczaj mogłoby być oczekiwane przez uczestnika rynku), wyjaśnianie tego jest częścią jasnego wytłumaczenia klientowi całej wyceny. Niezależnie czy rzeczoznawca kładzie nacisk na liczby czy komentarz, tego typu dodatkowe informacje mogą przekazać obraz warunków rynkowych, w których rzeczoznawca doszedł do konkretnej opinii o wartości. Jednakże opinia o dalszych krokach oraz czy i jak się zachować, należy wyłącznie do kredytodawcy bądź innego klienta – decyzje te nie powinny być delegowane na rzeczoznawcę.”[4]
A co ja na to?
Muszę przyznać, że o ile sam fakt istnienia niepewności wyceny jako zjawiska jest dla mnie oczywisty, to jestem dość sceptyczny w odniesieniu do potrzeby raportowania szczególnej (istotnej?) niepewności wycen w sytuacji obecnie panującej epidemii. Swój sceptycyzm opieram na paru faktach:
- wartość rynkowa (i większość innych rodzajów wartości poza bankowo-hipoteczną) stanowi pewną opinię o szacowanej wartości w pewnym, bardzo konkretnym momencie. Jest to opinia rzeczoznawcy o możliwej cenie sprzedaży w hipotetycznej transakcji sprzedaży, która mogłaby nastąpić konkretnie w dniu, na który ta wartość jest szacowana (dzień wyceny). Dzień wcześniej i dzień później może to już być zupełnie inna wartość.
- Rzeczoznawca majątkowy odzwierciedla rynek (nigdy go nie kreuje) i takie jego działanie wynika choćby z definicji wartości rynkowej, która wymaga uwzględnienia w wycenie spodziewanych zachowań typowych, przeciętnie efektywnie działających uczestników rynku.
W tym świetle, zastanówmy się zatem nad znaczeniem obecnej pandemii koronawirusa. Otóż wybucha pandemia i nikt na rynku nie wie co będzie dalej. Panuje niepewność a więc i ryzyko. Czy najemcy zaczną bankrutować? Czy przestaną się wywiązywać z wykonywania umów najmu? Czy branża się załamie? Zaczynają się spekulacje, że skoro na rynek wkracza niepewność to razem z nią pojawia się więcej ryzyka. Logicznie rzecz ujmując większe ryzyko wymaga większego zwrotu z inwestycji a zatem inwestorzy spodziewają się wzrostu stóp. Ale o ile? Tego nie wie nikt do czasu aż zaczną się pojawiać pierwsze transakcje wynegocjowane w nowych warunkach a tym samym zaczną się pojawiać dowody rynkowe. Wtedy uogólnione opinie uczestników rynku o skali wzrostów tych stóp w postaci co najwyżej nastrojów rynkowych, zaczną doznawać korekt doprecyzowujących, dzięki tym pojawiającym się dowodom rynkowym.
Rzeczoznawca też jest jednak uczestnikiem rynku, choć „jedynie” biernym jego obserwatorem. Co do zasady wie tyle samo co np. inwestorzy (lub porównywalnie), czyli bardzo niewiele. Podobnie jak reszta rynku nie ma szklanej kuli do przewidywania przyszłości. Nikt więc nie powinien mu czynić zarzutu, że tej przyszłości nie przewidział. Nikt nie mógł jej przewidzieć.
Czy zatem w takich warunkach wykonywanie zawodu rzeczoznawcy jest bardziej, czy może paradoksalnie mniej ryzykowne?
Na to pytanie każdy musi sobie odpowiedzieć sam. Ciekawe (albo i nie), że jako pierwsze zdają się na nie odpowiadać firmy ubezpieczeniowe i działy prawne firm zajmujących się wycenami. Nie trzeba się długo domyślać, że odpowiadają na ogół twierdząco. Pojawiają się więc w operatach klauzule o zwiększonej niepewności wyceny, choć nie zawsze wiadomo jak właściwie wpłynęło to na wycenę. Pewnie w kolejnym kroku zaczną się pojawiać również podwyższone… ceny polis OC dla rzeczoznawców. Potem zaczną się pojawiać pytania klientów, ile warta jest taka wyceny stojąca pod jakimś bliżej nieokreślonym, wielkim znakiem zapytania.
Mówisz – masz!
Okazuje się jednak, że idą zmiany w tym zakresie. Z przecieków z Pegasusa [5] 🙂 wiem, że najbliższe wydanie Europejskich Standardów Wyceny znacząco zmieni ton wypowiedzi w sprawie niepewności wyceny. Nadal będą one nakazywać transparentnie informować klienta o szczególnych okolicznościach obniżających tę pewność, jeżeli w przypadku konkretnej wyceny będzie ona z jakiegoś powodu wyższa niż normalnie. Zniknie jednak cała sekcja dotycząca niepewności wyceny.
W swojej niedawnej wypowiedzi dla „European Valuer”[6] Przewodniczący TEGoVA podkreślał, że wycena nie jest jedynie nauką, lecz w znacznej mierze także sztuką. Tymczasem dotychczasowe wywody dotyczące niepewności wyceny zdawały się sugerować, że jest to nauka ścisła, którą w rzeczywistości nigdy nie była i nigdy się nie stanie. Mogło to powodować błędne przekonanie odbiorców wycen, że wartość nieruchomości da się zmierzyć i policzyć a w przypadku pojawienia się na rynku np. wirusa, obliczenia te będą mniej dokładne.
Tymczasem wartości nie obliczamy, tylko ją szacujemy. Wycena nie zawiera wyniku, tylko opinię. Zarówno szacunek, jak i opinię można wydać w każdych warunkach, nie wykluczając epidemii. Pomijając patologiczne przypadki zaniedbania i braku rzetelności, rzeczoznawca majątkowy w zdecydowanej większości przypadków będzie dysponował informacjami porównywalnymi do reszty uczestników rynku nieruchomości. Paradoksalnie, gdyby dysponował informacjami lepszymi od pozostałych uczestników rynku to wycena mogłaby być „gorsza” ponieważ wcale nie odzwierciedliłby prawidłowo spodziewanych zachowań typowych, przeciętnie efektywnie działających uczestników rynku, do czego zobowiązuje go definicja wartości rynkowej.
Tym samym, w mojej ocenie, pandemia nie spowodowała, że praca rzeczoznawcy stała się ani trudniejsza ani łatwiejsza. Podobnie wyceny nie stały się ani bardziej ani mniej niepewne. Jakikolwiek bowiem jest rynek w danym momencie, rzeczoznawca ma obowiązek go obserwować i jak najlepiej odzwierciedlać w swoich wycenach.
Może zainteresuje Cię też:
Analiza SWOT zawodu rzeczoznawcy majątkowego
Krótko o głównych powodach patologii w systemie oceny pracy rzeczoznawców majątkowych
[1] RICS Valuation – Global Standards, VPS3 Valuation report pkt. 2.1 ppkt o) 1.
[2] RICS Valuation – Global Standards, VPGA 10 Matters that may give rise to material valuation uncertainty
[3] Europejskie Standardy Wyceny 2016, NIESW 2 Pewność w wycenie oraz ryzyko rynkowe, pkt. 3.2
[4] Europejskie Standardy Wyceny 2016, NIESW 2 Pewność w wycenie oraz ryzyko rynkowe, pkt. 4.19
[5] To oczywiście żart.
[6] European Valuer, June 2020, Issue No. 19