Marcin Malmon

Wykładnia prawa – podstawowa umiejętność rzeczoznawcy majątkowego

Od dłuższego czasu nosiłem się z zamiarem napisania czegoś o znaczeniu wykładni, czyli interpretacji prawa w pracy rzeczoznawcy majątkowego. Czasu zawsze brakowało ale tym razem zmobilizował mnie do tego przeczytany artykuł odgrzewający niegdysiejszą jałową dyskusję na temat tego, czy wartość rynkowa jest odzwierciedleniem optymalnego czy aktualnego sposobu wykorzystania nieruchomości.

Wydawało się, że jako środowisko straciliśmy po prostu parę lat na zastanawianiu się nad oczywistościami, jednak nowelizacja UGN harmonizująca polską definicję wartości rynkowej z jej brzmieniem w Europie i większości cywilizowanego świata, zakończyła wreszcie ten spór. Okazuje się, że nie.

To że wartość rynkowa odzwierciedla optymalny sposób wykorzystania nieruchomości przyjmuję za pewnik i tego wątku nie będę rozwijać. Wypowiedziało się już na ten temat wiele autorytetów a i ja też dołożyłem do tego swoją skromną cegiełkę (m.in. tutaj) rozwijając nieco kwestię tzw. wykładni historycznej przepisu art. 150 UGN zawierającego definicję wartości rynkowej. Opisałem tam m.in. dlaczego z definicji tej wynika optymalny sposób wykorzystania nieruchomości pomimo tego, że słowa te nie padają wprost w samej definicji. Jest to o tyle istotne, że pytanie takie zadaje czasem rzeczoznawcom KOZ i zapewne nie tylko ona. Pomijając już fakt, że definicja nie zająkuje się choćby o rzekomo „aktualnym” sposobie użytkowania nieruchomości to nie ma jakichkolwiek innych przesłanek, które choćby sugerowały, że wartość rynkowa powinna być oparta na aktualnym sposobie wykorzystania. Natomiast za „optymalnym” przemawia wiele, jeśli nie wszystko.

Natomiast faktyczną przyczyną tego krótkiego wpisu jest pewien kardynalny błąd w wykładni prawa wykorzystywany jako rzekomy „argument” mający przemawiać za aktualnym sposobem użytkowania nieruchomości, jako podstawy dla szacowania wartości rynkowej. Już kilkukrotnie spotkałem się bowiem z praktyką przytaczania jakiegoś konkretnego przepisu i wysnuwania z niego takiego właśnie wniosku. Przykładem może być art. 134 UGN, który brzmi:

Art. 134.

1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Rzeczywiście przepis w ust. 3, mówi że wartość nieruchomości (zgodnie z ust. 1 co do zasady – rynkowa) określa się według aktualnego sposobu użytkowania. Nie można jednak ignorować faktu, że przepis ten dotyczy jednej bardzo konkretnej sytuacji szacowania wartości rynkowej nieruchomości tj. gdy jest ona szacowana na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Jest to wyraźnie zaznaczone w treści samego ustępu 3. Ponadto przepis art. 134 znajduje się w Rozdziale 5 ustawy pt. „Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości”, co dodatkowo podkreśla czego ten przepis dotyczy dotyczy.

Z powyższego przepisu nie wolno zatem absolutnie wyciągać wniosku, że skoro aktualny sposób użytkowania nieruchomości wykorzystuje się szacując wartość rynkową na potrzeby ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia, to należy tak samo robić we wszystkich innych przypadkach. Absolutnie nie i wiedzieli już o tym starożytni Rzymianie formułując znaną (choć niestety nie wszystkim) paremię exceptiones non sunt extendae, czyli „wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco”.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że w teorii prawa wyróżnia się przepisy o charakterze ogólnym określane jako lex generalis oraz przepisy o charakterze szczególnym, czyli lex specialis. Lex generalis są w największym skrócie, zasadami ogólnymi, podczas gdy lex specialis to regulacje szczegółowe.

Mając powyższe na uwadze możemy zauważyć, że przepis art. 134 UGN jest z całą pewnością przepisem o charakterze lex specialis, zwłaszcza w stosunku do najbardziej ogólnego, wręcz fundamentalnego, dla wyceny nieruchomości przepisu art. 150 zawierającego definicję wartości rynkowej. Ten ostatni jest z pewnością przepisem o charakterze lex generalis.

Tym samym zgodnie z jedną z podstawowych zasad wykładni prawa tj. właśnie exceptiones non sunt extendae nie można z przepisu lex specialis art. 134 wyciągać rozszerzającego wniosku na przepis lex generalis art. 150 i twierdzić, jakoby co do zasady wartość rynkowa miała odzwierciedlać aktualny sposób użytkowania nieruchomości. Zresztą argumentów prawnych na to, że jest to twierdzenie błędne jest znacznie więcej. Wiele z nich już przytaczałem w innych wpisach.

Co więcej, to że ustawodawca w przepisie o charakterze lex specialis wyraźnie zaznaczył, że przy szacowaniu wartości nieruchomości na potrzeby odszkodowań należy uwzględnić aktualny sposób użytkowania, dodatkowo podkreśla, że ten aktualny sposób użytkowania nie jest zasadą. W przeciwnym razie nie byłoby potrzeby zaznaczania tego faktu. Przy czym nie jest to jakiś mój wywód mający uzasadnić z góry założoną tezę. Wynika to z zasad prawidłowej legislacji. W ustawodawstwie bowiem nie powtarza się regulacji, które już istnieją. Gdyby zatem istniała zasada uwzględniania aktualnego sposobu użytkowania w każdej wycenie to ustawodawca nie powtarzałby jej w odniesieniu do odszkodowań. Paradoksalnie więc zwolennicy aktualnego sposoby użytkowania używają „argumentu” przeciw samym sobie.

Oczywiście mnożenie kolejnych przepisów lex specialis jako „przykładów” nie zmienia faktu, że w każdym przypadku takie wnioskowania zasad z przepisów szczególnych jest sprzeczne z zasadami wykładni prawa i jest po prostu błędne.

Na zakończenie mogę tylko wyrazić duże rozczarowanie, że pomimo upływu tak wielu lat, niektórzy przedstawiciele naszego środowiska wciąż nie zadali sobie trudu, żeby przyswoić i zrozumieć koncepcję „optymalnego sposoby wykorzystania nieruchomości” (HBU, patrz m.in. tutaj) oraz „wartości nadziei” (patrz m.in. tutaj). Z zażenowaniem czytam więc kolejne demagogiczne i ogólnikowe hasła o rzekomym zawyżaniu wartości w przypadku uwzględniania tychże zdobyczy dorobku światowego środowiska rzeczoznawców. Ogólnikowość argumentacji przeciw HBU i wartości nadziei świadczy najlepiej o braku ich zrozumienia. Hasła brzmią bowiem donośniej.

Ważniejszym jednak wnioskiem jest podkreślenie konieczności tego, aby rzeczoznawcy majątkowi znali zasady wykładni prawa i najzwyczajniej w świecie rozumieli przepisy, które zobowiązani są stosować wykonując swoją pracę. Nierzadko bowiem przepis oznacza zupełnie co innego niż jest w nim zapisane. To co jest zapisane to jedynie sfera tzw. wykładni gramatycznej. A mamy jeszcze wiele innych jej rodzajów (np. historyczna, systemowa, celowościowa, itd.) bez których uwzględnienia nie da się poznać oczekiwanego przez prawodawcę od rzeczoznawcy modelu postępowania.

Niestety też jest wiele więcej przykładów, gdzie rzeczoznawcy majątkowi zawodzą swoim rozumieniem przepisów. Oprócz powyższego innym fundamentalnym jest art. 208 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE (tzw. CRR), który (choć nie jest to wprost napisane) zakazuje wykorzystywania metod statystycznych w wycenach na potrzeby udzielenia kredytu. Tu z kolei część naszego środowiska ignoruje tzw. rozumowania prawnicze a fortiori a konkretnie rozumowanie a contrario. Ale nie czas teraz na ten temat.

Ubolewam, że tak ważne zagadnienie jak zasady wykładni prawa nie są dostatecznie nauczane w toku kształcenia rzeczoznawców majątkowych. Wymaga się natomiast szczegółowej wiedzy niemal o wszystkim, od podstaw ekonomii i prawa po prawo wodne, geologiczne, leśnictwo, rolnictwo, hodowla ryb, itp. Rzeczoznawca bowiem rzekomo ma wiedzieć wszystko o wszystkim – chyba już tylko w Polsce. Znacznie lepiej byłoby gdyby porządnie znał podstawy takie właśnie jak m.in. interpretacja prawa a kwestie szczegółowe udoskonalał w toku całej swojej kariery zawodowej, m.in. zaczynając prace z bardziej doświadczonymi kolegami, potem samodzielnie aż do uzyskania doskonałości. Tak to w każdym razie wygląda zagranicą. Dzisiaj niestety udajemy tę doskonałość w czasie egzaminu, czyniąc to kosztem spraw naprawdę fundamentalnych. Czy to nie dlatego wciąż nie wszyscy prawidłowo rozumieją czym jest wartość rynkowa? Cóż jest bardziej fundamentalnego w naszym zawodzie, jeśli nie ona? A jednak, można dojść niemal na szczyt i nadal nie wiedzieć jak rozumieć jej definicję.

Natomiast do młodych rzeczoznawców kieruję radę, aby przede wszystkim myśleli samodzielnie i nie przyjmowali bezkrytycznie wszystkich wypowiedzi swoich starszych kolegów, także moich :). Nie wystarczy, aby rzeczoznawca w coś komuś wierzył. Rzeczoznawca ma obowiązek wiedzieć!