Powrotna stopa kapitalizacji
(Reversionary Yield)
W jednym z wcześniejszych wpisów pisałem o niedostatkach początkowej stopy zwrotu, polegających na pewnym zafałszowaniu obrazu transakcji nieruchomością komercyjną w przypadku, gdy dochód, jaki generowała nieruchomość w roku, w którym nastąpiła transakcja był nietypowy dla tej nieruchomości (tj. był wyższy lub niższy niż w pozostałych latach projekcji jej dochodów). Zdarza się, że próbuje się kompensować wspomniane niedostatki początkowej stopy zwrotu wykorzystując powrotną stopę kapitalizacji, zwaną w literaturze anglojęzycznej reversionary yield, bądź yield on reversion, a w krajach Ameryki Północnej dodatkowo terminal capitalisation rate, residual capitalisation rate, coming-out capitalisation rate[1]. Jej najpopularniejsza nazwa wywodzi się zapewne od jednego z tzw. „hybrydowych” modeli wyceny w podejściu dochodowym tj. modelu blokowego (term and reversion).
W modelu tym projekcję zmiennych strumieni dochodów dzieli się niejako pionowo na dwie części. Okres określany jako „blok umowny” (term) to czas obowiązywania umów najmu, opiewających na czynsze na poziomie zazwyczaj niższym od aktualnego poziomu rynkowego. W większości bowiem wypadków ten model kapitalizacji stosowany jest, gdy dochody umowne z nieruchomości są niższe od poziomu rynkowego. Okres określany jako „blok rynkowy” (reversion) to okres po zakończeniu umów najmu, dla którego zakłada się przychody czynszowe na podstawie obecnie panujących warunków rynkowych[2]. Po zakończeniu okresu trwania umów najmu dochody z nieruchomości niejako „powracają” do poziomu rynkowego z dnia wyceny, co dało początek nazwie opisywanej tu stopy zwrotu.
Zatem powrotna stopa kapitalizacji jest to iloraz aktualnego w dniu wyceny rocznego dochodu rynkowego do ceny tej nieruchomości[3]. Stopa ta wydaje się dawać nieco bardziej obiektywny obraz z analizy dokonanej transakcji, w praktyce jednak może być pomocna jedynie w przypadku nieruchomości wynajętych na podstawie umów na czas nieokreślony, lub z innych powodów nie stanowiących trwałych stosunków zobowiązaniowych. Jeśli bowiem nieruchomość jest wynajęta długookresowo, przy czynszu odbiegającym od obecnego poziomu rynkowego, powrotna stopa kapitalizacji da zafałszowany obraz z analizy transakcji. W praktyce bowiem potencjalny poziom przychodów czynszowych może być nie do osiągnięcia przez wiele lat, jeśli nieruchomość jest wynajęta po czynszu niższym od rynkowego.
Może zainteresuje Cię też:
O potrzebie nowych regulacji metodycznych podejścia dochodowego w Polsce
[1] R. Hungria-Garcia, H. Lind, B. Karlsson w “Property yields as tools for valuation and analysis”, Royal Institute of Technology, Stockholm 2004, za M. Hoesli, B.D. MacGregor, „Property Investment. Principles and Practice of portfolio Management”, Longmax, Essex
[2] N. Enever, D. Isaac, M. Daley, “The Valuation of Property Investments”, wyd. 7, EG Books 2010
[3] A. Baum, C. Manville, N. Nunnington, D. Mackmin, “The Income Approach to Property Valuation”, wyd. 6, Routledge 2014