Geofencing zrewolucjonizuje rynek nieruchomości
Nietrudno zauważyć, że ostatnie miesiące obfitują w doniesienia o coraz nowszych nowinkach technicznych. AI, Blockchain, Bitcoin, itp. W Polsce środowisko rzeczoznawców rozgrzała do czerwoności dyskusja o zautomatyzowanych modelach wyceny (AVM). Zbliżająca się międzynarodowa konferencja o statystyce w wycenie nieruchomości (już 27.02.2018 w Warszawie) poruszy także ten temat i można się spodziewać, że będzie gorąco. Już samo pytanie, czy maszyny zastąpią żywych rzeczoznawców majątkowych budzi emocje. Pisałem o tym trochę tutaj.
Osobiście uważam, że to nie nastąpi (w każdym razie nie dla wszystkich rodzajów nieruchomości) ale niedawno prof. Andrew Baum w trakcie webinarium Proptech 2.0 stwierdził, że jest tego pewien. Traf sprawił, że kilka dni później miałem okazję spytać o opinię prof. George’a Matysiaka, który był podobnego zdania jak ja. Na szczęście więc w swoich przekonaniach jestem w dobrym towarzystwie ?.
Niezależnie od tego kto ma racje, z pewnością postęp technologiczny będzie odciskał coraz większe piętno na rynku nieruchomości i w najbliższych latach zobaczymy to także w Polsce.
Ostatnio moją uwagę zwróciło pojęcie „geofencing”. Moim zdaniem będzie to pierwsza nowinka techniczna, która przynajmniej w pewnym stopniu zrewolucjonizuje rynek nieruchomości w Polsce.
Cóż to takiego?
Polska nazwa „geoogrodzenie”, choć brzmi egzotycznie daje pewną podpowiedz. Jest to bowiem technologia pozwalająca wyznaczyć wirtualną granicę w rzeczywistym terenie i rejestrować pojawienia się w jej obrębie nadajników. Tymi nadajnikami są oczywiście najczęściej smartfony.
Dzisiejsze zastosowanie
Technologia ta jest wykorzystywana już dzisiaj np. W serwisach społecznościowych, które mogą informować nas, że w pobliżu znajduje się ktoś z naszych znajomych. Inteligentne domy mogą otwierać bramę garażową, gdy zbliżamy się do miejsca zamieszkania naszym samochodem. A do czego można tego użyć w przyszłości?
O tym mówiono już od dawna…
Od kilku lat mówiło się o możliwości wysyłania klientom reklam i informacji o promocjach dokładnie wtedy, gdy przechodzą obok jakiegoś sklepu. Zapewne zdjęcie oferowanej właśnie w promocji garderoby wiele osób może skłonić do wejścia do sklepu, do którego wchodzić nie zamierzali.
… ale możliwości są dużo większe
Oczywiście wirtualne ogrodzenia można wyznaczyć w obrębie centrum handlowego i zapewne podzielić je na podstrefy dla danych sklepów (może pobierając za to dodatkowy „czynsz”?). Tu trzeba by jednak wyznaczyć jakieś reguły, ponieważ otrzymywanie na telefon kolejnych powiadomień co kilkanaście metrów, które przejdziemy wewnątrz galerii byłoby niezwykle irytujące.
Dlatego ja dostrzegam w geofencingu nieco inny potencjał, który będzie mógł być wykorzystany w pierwszej kolejności przez zarządców nieruchomości handlowych, potem przez ich projektantów a na jakimś etapie zainteresuje on także rzeczoznawców majątkowych. Jeśli bowiem nasz smartfon znajdzie się w wirtualnym terenie centrum handlowego to zamiast wysyłać mu kolejne reklamy lepiej śledzić przebieg naszej „trasy” wewnątrz tego obiektu. Wkraczamy tu ewidentnie w sferę ochrony prywatności ale z pewnością ktoś wymyśli zachęty, abyśmy się na takie śledzenie dobrowolnie godzili. Skoro już dziś wyrażamy zgody na telemarketing operatorom GSM w zamian za tańszy abonament to i na geofencing się zgodzimy.
A w czym to może być pomocne?
Trudno o cenniejsze dane dla operatora centrum handlowego niż precyzyjna analiza, jak kształtuje się ruch wewnątrz budynku. Dziś wiemy bardzo ogólnie, że ludzie są dość leniwi i niechętnie wspinają się gdziekolwiek powyżej drugiego pietra. Dlatego tam lokuje się najczęściej foodcourty, kina, place zabaw itp. Jednym słowem wszelkie atrakcje, żeby zachęcić ludzi do „wysiłku” wjechania tam mimo wszystko. Wiemy też, że bardziej atrakcyjne są sklepy znajdujące się blisko schodów ruchomych oraz sklepy narożne z dużymi witrynami.
Być może istnieją jednak schematy ruchu w galeriach handlowych, których nie są świadomi nawet sami kupujący. Jakiś czas temu pisałem o różnicach w poruszaniu się w galeriach pomiędzy kobietami a mężczyznami (tutaj). Takie śledzenie z użyciem geofencingu mogłoby precyzyjnie pokazać jak przebiega ruch klientów w budynku. Można by sprawdzić, w które miejsca chodzą najczęściej kobiety a w które mężczyźni. Dałoby to odpowiedź, które lokale są najbardziej atrakcyjne i można za nie policzyć najwyższy czynsz. Można by też w pewnych konkretnych lokalizacjach sprzedawać asortyment skierowany do kobiet a w innych do mężczyzn, czy dzieci. Z takich danych powinni wiec wtedy korzystać także rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzając wycenę powinni oszacować stawki czynszowe dla każdego sklepu wewnątrz centrum handlowego.
Konkluzja
Myślę, że o geofencingu będziemy słyszeć coraz częściej i pewnego dnia w nieodległej przyszłości po prostu zobaczymy na ekranie naszego smartfona pierwsze powiadomienie z tym związane. Czy nastąpi to w ciągu najbliższych 5 lat? Jestem prawie pewien, że tak. Czy w ciągu 2 lat? Myślę, że jest to bardzo prawdopodobne. No cóż, wszyscy się niebawem przekonamy na własnej skórze a właściwie na własnym telefonie ?.
Może zainteresuje Cię też:
Wartość godziwa a wartość rynkowa