Czym naprawdę jest „wartość nadziei?
Pojęcie wartości nadziej od dość dawna pojawia się w branżowych dyskusjach rzeczoznawców majątkowych przy okazji różnych konferencji, szkoleń albo zwykłych dyskusji kuluarowych. Mam jednak nieodparte wrażenie, że środowisko podzieliło się na rzeczoznawców, którzy „wierzą” w istnienie mitycznej „wartości nadziei” oraz na tych, którzy uważają tę koncepcję za całkowity nonsens. Niezależnie od tego podziału mało kto zdaje się jednak wiedzieć o co tak naprawdę chodzi.
Czym wartość nadziei nie jest
Przede wszystkim należy więc podkreślić, że wartość nadziei nie jest jakąś odrębną kategorią wartości nieruchomości, jak np. wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa, czy wartość indywidualna (o niej pisałem tutaj ).
Wartość nadziei jest zatem pewnym dodatkowym elementem wartości rynkowej, który jednak może wystąpić jedynie pod pewnymi konkretnymi warunkami, co dzieje się stosunkowo rzadko.
Aby jednak zrozumieć, czym jest wartość nadziej należy zrozumieć prawidłowo definicję samej wartości rynkowej. Po niedanej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami brzmi ona obecnie następująco:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”
Należy też w tym miejscu jednoznacznie stwierdzić, że definicja ta opiera się na koncepcji optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości, czyli tzw. highest and best use (HBU, pisałem o nim tutaj). Osobom, które nie widzą tego wprost w słowach powyższej definicji wyjaśniam, że wynika to z tzw. wykładni systemowej oraz historycznej przepisu zawierającego tę definicję. W telegraficznym skrócie, pomijając drobne rozbieżności słowne, definicja wartości rynkowej w przytoczonym powyżej kształcie funkcjonuje już w środowisku międzynarodowym od kilkudziesięciu lat, jako wyraz konsensusu i zgodnego sposobu rozumienia, czym właściwie jest wartość rynkowa. W bardzo podobnym kształcie definicja ta ukazała się w Europejskich Standardach Wyceny (por. ESW 2016). Z tych standardów trafiła do rozporządzenia UE nr 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych. Ponieważ rozporządzenia UE ze swojej natury stają się automatycznie prawem państw członkowskich UE, definicja weszła w życie także w Polsce. W końcu za sprawą nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN) została przeniesiona z powyższego rozporządzenia UE do tej właśnie ustawy.
Skoro jednak definicja trafiła do UGN za pośrednictwem rozporządzenie UE z Europejskich Standardów Wyceny to w tych właśnie standardach należy szukać jej interpretacji. A interpretacja ta nie pozostawia najmniejszych złudzeń, że wartość rynkowa odzwierciedla najkorzystniejszy (optymalny) sposób wykorzystania nieruchomości. Pomiędzy bajki można więc odłożyć pomysły, jakoby była ona emanacją jedynie aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości.
O tym czym dokładnie jest optymalny sposób wykorzystania nieruchomości (highest and best use) pisałem dokładniej tutaj. W tym miejscu warto jedynie przypomnieć, że żeby można uznać jakiś sposób wykorzystania nieruchomości za optymalny, musi on spełniać łącznie 5 warunków.
Musi on zatem być:
- Fizycznie wykonalny
- Prawnie dopuszczalny
- Uzasadniony rynkowo
- Opłacalny finansowo
- Generujący najwyższą wartość nieruchomości.
Przy tej okazji wyjaśniam, że ostatni warunek znajduje zastosowanie jedynie wtedy jeśli pierwsze cztery warunki spełniło więcej niż jeden potencjalnych sposobów wykorzystania nieruchomości. Jeśli tak się stanie to za optymalny należy przyjąć ten, który generuje najwyższą wartość nieruchomości. Jest to oczywiście całkowicie normalne, ponieważ każdy racjonalnie działający uczestnik rynku nieruchomości także w takiej sytuacji wybrał by sposób wykorzystania maksymalnie korzystny finansowo.
Ponieważ jednak celem tego tekstu jest wyjaśnienie, czym jest wartość nadziei, skupić powinniśmy się na warunku nr 2, czyli dopuszczalności prawnej.
Otóż, zgodnie z interpretacją definicji wartości rynkowej przedstawioną w Europejskich Standardach Wyceny 2016 wartość ta nie tylko odzwierciedla optymalny sposób wykorzystania nieruchomości, ale też w pewnych przypadkach dopuszcza pójście o krok dalej i uwzględnienie w wycenie takiego sposobu wykorzystania, który co prawda nie jest jeszcze w dniu wyceny prawnie dopuszczalny, ale jest już na tyle prawdopodobny w przyszłości, że uzasadnionym jest przyjęcie, że typowi uczestnicy rynku byliby skłonni zapłacić za konkretną nieruchomość nieco więcej, licząc na przyszłą możliwość prawnego dopuszczania innego, bardziej korzystnego sposobu wykorzystania. I właśnie to „nieco więcej” jest tym dodatkowym elementem będącym wartością nadziei.
Częsty błąd
W tym miejscu warto wskazać częsty błąd polegający na utożsamianiu wartości nadziei z przyszłą wartością nieruchomości, którą będzie ona miała po zmianie dopuszczalnego prawnie sposobu wykorzystania nieruchomości na bardziej korzystny. Nie jest to prawda. Wartość nadziei to tylko ten dodatkowy element, który typowy uczestnik rynku byłby gotowy dopłacić w zamian za potencjał przyszłego prawdopodobnego dopuszczania prawnego jakiegoś korzystniejszego sposobu wykorzystania nieruchomości.
Przykład
Jeśli powyższe wyjaśnienia wydały się zbyt abstrakcyjne a tym samym podejrzane, spróbujmy rozważyć pewien przykład. Wyobraźmy więc sobie oto grunt rolny w pobliżu dużego miasta. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego klasyfikuje go jako… grunt rolny. Jednak w czasie oględzin rzeczoznawca dostrzega, że wzdłuż tego gruntu przebiega szeroka droga wyjazdowa z miasta lub obwodnica. Co więcej, po jej drugiej stronie plan miejscowy został już zmieniony jakiś czas temu a grunty przeznaczono pod zabudowę logistyczną. Widać już nawet trwające prace budowlane pierwszych magazynów.
W dniu wyceny na naszej przedmiotowej nieruchomości zabudowa magazynowa nie jest prawnie dopuszczalna. Istnieje jednak realne prawdopodobieństwo, że w jakiejś przyszłości także i dla niej zostanie zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dopuści zabudowę magazynową a tym samym grunt znacząco zyska na wartości.
Bardzo ważnym warunkiem jest jednak istnienie możliwego do uzasadnienia prawdopodobieństwa, że typowy uczestnik rynku, widząc dodatkową szansę na przyszłą zmianę przeznaczenia na zabudowę magazynową, zapłacił by za tę nieruchomość „nieco” więcej niż za inną nieruchomość rolną o tych samych cechach co wyceniana, nie posiadającą jednak potencjału przyszłej korzystnej zmiany funkcji. Jeżeli takiego założenia nie da się uzasadnić rynkowo, nie można mówić o wartości nadziej, lecz co najwyżej bujnej wyobraźni rzeczoznawcy.
A jak to wygląda w praktyce?
W tym miejscu rodzi się pytanie jak można oszacować ten dodatkowy element wartości rynkowej wynikający z opisanego potencjału, czyli jak można oszacować tę właśnie wartość nadziei. Otóż, można zacząć od określenia przedziału wartości, w którym powinna znajdować się wartość rynkowa nieruchomości uwzgledniająca dodatkowy element wartości nadziej. W rozważanym przypadku dolną granicę tego przedziału wyznaczy wartość nieruchomości jako gruntu rolnego, czyli odzwierciedlająca klasyczną koncepcję HBU. Górną granicę przedziału wartości wyznaczy wartość tej nieruchomości przy założeniu, że już w dniu wyceny jest ona przeznaczona pod zabudowę magazynową.
Rzeczywista wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości zawiera się gdzieś w tym przedziale. Z tym, czy nieruchomość kiedykolwiek rzeczywiście uzyska korzystną zmianą przeznaczenia wiąże się oczywiście pewne ryzyko. Korzystna zmiana może bowiem jednak nigdy nie nastąpić. Mimo wszystko jest jednak na to jakaś szansa, co zwiększa atrakcyjność wycenianej nieruchomości w stosunku to hipotetycznej innej nieruchomości rolnej, nie posiadającej potencjału przyszłej korzystnej zmiany przeznaczenia.
Rzeczoznawca będzie tu zatem musiał uwzględnić często różne szczegółowe czynniki jak np. to czy ten potencjał przyszłej zmiany przeznaczenia wynika „jedynie” z jego obserwacji w czasie oględzin, czy też może została już wszczęta jakaś procedura planistyczna mająca do tego zmierzać. Zależnie od tego rzeczoznawca majątkowy będzie dokonywał swojej eksperckiej oceny, jak duży będzie ten dodatkowy element wartości, premia za przyszłą szanse, czyli mówiąc wprost jak duża będzie wartość nadziei, która powiększy jego opinię o całkowitej wartości rynkowej nieruchomości.
A tu pojawia się cała masa nowych pytań, która chyba tylko dlatego nie rozpala jeszcze umysłów środowiska, że koncepcja wartości nadziej jest wciąż mało znana. Mogą to być na przykład następujące pytania. Jaka to metoda została wykorzystana do oceny, w którym miejscu przedziału plasuje się wartość rynkowa nieruchomości? Czy można w takiej wycenie wykorzystać metody statystyczne? Czy może w takim razie pozostaje zdać się na intuicję rzeczoznawcy? Jest o czym dyskutować.
Suplement dla „niewiernych Tomaszów”
Specjalnie dla tych, którzy uważają, że powyższe wywody są jedynie przejawem mojej bujnej wyobraźni, dorzucam parę cytatów.
Krajowy Standard Wyceny Podstawowy – Wartość rynkowa, pkt 2.2.4
„Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla potencjał nieruchomości, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny. Może zatem uwzględniać inne możliwe wykorzystanie nieruchomości, także takie, które stanie się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian, np. nowych decyzji planistycznych i budowlanych, rozwoju odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych. Stąd w wartości rynkowej może być uwzględniony dodatkowy jej element, ale tylko taki, za jaki kupujący jest skłonny zapłacić w nadziei, że nieruchomość uzyska możliwość lepszego sposobu użytkowania lub nastąpią możliwości jej rozwoju, które zaowocują zwyżką jej wartości nad tą osiągalną przy obecnie obowiązujących ograniczeniach. Przyszła możliwość wykorzystania nieruchomości w sposób, który w dniu wyceny nie jest jeszcze dopuszczalny, musi być jednak na tyle prawdopodobna, aby realnym było założenie, że racjonalnie działający uczestnicy rynku taką możliwość w dniu wyceny dostrzegają i są gotowi uwzględnić jej istnienie w cenie sprzedaży. […]?
Europejskie Standardy Wyceny 2016 ,ESW 1, pkt 5.3.5
„Wartość nadziej służy do opisania wzrostu wartości, którą rynek jest skłonny zapłacić za nieruchomość w nadziej, że nieruchomość uzyska możliwość alternatywnego sposobu użytkowania lub nastąpi możliwość rozwoju, które zaowocują zwyżką jej wartości nad tą osiągalną przy obecnie obowiązujących ograniczeniach rozwoju (i rozbudowy), istniejących ograniczeniach infrastrukturalnych lub innych obowiązujących ograniczeniach. Stanowi ona element wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. […]”
Zawodowe Standardy Wyceny RICS, styczeń 2014, VPS 4 Podstawy wyceny, założenia i założenia specjalne, pkt 1.2.7.
„Pomimo nieuwzględniania wartości szczególnej [przyp. w wartości rynkowej], w której przypadku cena oferowana przez potencjalnych nabywców na rynku stanowi zwykle odzwierciedlenie ich oczekiwań co do zmiany sytuacji danego składnika aktywów w przyszłości, wartość rynkowa uwzględnia te oczekiwania. Oto przykłady oczekiwań co do przyszłego wzrostu, mających wpływ na wartość rynkową:
- możliwość związana z potencjalną budową/rozbudową, jeżeli nie uzyskano jeszcze pozwolenia na budowę, oraz
- możliwość uzyskania w przyszłości wartości synergicznej w wyniku przyszłego połączenia z inną nieruchomością lub składnikiem aktywów lub połączenia tytułów własności w ramach jednej nieruchomości lub składnika aktywów”.
A zatem wartość nadziei, choć czasem nie nazwana wprost, naprawdę istnieje a każdy rzeczoznawca powinien doskonale rozumieć tę koncepcję. Cóż może być bowiem ważniejszego w naszym zawodzie niż doskonała znajomość i rozumienie definicji wartości rynkowej?
Może zainteresuje Cię też:
Wartość rynkowa a wartość godziwa