Cicha rewolucja
Po cichu i zupełnie niepostrzeżenie, bez fajerwerków i jakiegokolwiek zainteresowania mediów, kilkanaście dni temu dokonała się na rynku rewolucja. Otóż Polska dołączyła do nieruchomościowej wspólnoty międzynarodowej.
Jednym słowem znaleźliśmy się wśród krajów, które oficjalnie w ten sam sposób rozumieją pojęcie wartości rynkowej. I choć wydaje się, że nie jest to jakieś niebywałe osiągnięcie to biorąc pod uwagę wydarzenia ostatnich lat świadomie używam słowa rewolucja. Używam go tym bardziej chętnie, gdy dobiegają mnie głosy, jakoby zmiana była jedynie „kosmetyczna”. Nie jest!
Czy zmiana jest rzeczywiście „kosmetyczna”?
Mówiąc bardziej wprost Polska przyjęła wreszcie funkcjonującą na świecie od ponad 40 lat zunifikowaną definicję wartości rynkowej. A stało się to dzięki nowelizacji art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 01.09.2017.
A dlaczego to rewolucja? Głównie dlatego, że jej wejście w życie kończy wieloletnią żenującą dyskusję, czy wartość rynkowa jest odzwierciedleniem aktualnego, czy optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości. Od kilku lat panował tu pat i niewielkie wydawały się szanse na przekonanie jednej frakcji przez drugą. Na marginesie dodam tylko, że ilekroć próbowałem podejmować dyskusje ze zwolennikami opcji „aktualnej” tylekroć słyszałem wplatane w rozmowę zwroty typu „ja wierzę” albo wręcz „ja wyznaję” to co mówi profesor X czy Y. Smutek mnie wtedy ogarniał, że profesjonalny rzeczoznawca wierzy zamiast wiedzieć.
Jak do tego doszło?
Zbliżając się jeszcze bardziej do konkretów, zunifikowana definicja wartości rynkowej znalazła się jakiś czas temu w Europejskich Standardach Wyceny, skąd została zaimplementowana do unijnego Rozporządzenia CRR tj. nr 575/2013 w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych. Z uwagi na charakter tego unijnego aktu prawnego, nie wymagającego żadnej transpozycji do systemów prawnych państw członkowskich, definicja wkroczyła na polski rynek jako tu obowiązujące prawo w 2014r, choć tylko w zakresie wycen nieruchomości dla banków, a właściwie w przypadku zdecydowanej większości takich wycen. Powstały dysonans z dotychczasową definicją wyeliminował właśnie polski ustawodawca przenosząc „unijną” definicję do ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Dlaczego ważna jest ta droga, jaką definicja dotarła do Polski? Choćby dlatego, że znając jej genezę wiemy, gdzie szukać jej interpretacji – tak, w Europejskich Standardach Wyceny. Interpretacja ta jest zresztą zgodna z pozostałymi międzynarodowo uznanymi standardami tj. IVS oraz Red Book. A dowiemy się z niej m.in., że wartość rynkowa odzwierciedla jednak optymalny sposób wykorzystania nieruchomości, czyli odsądzany przez niektórych od czci i wiary highest and best use. A żeby tego było mało… wartość rynkowa powinna też odzwierciedlać tzw. „wartość nadziei”. Szok J
Nowa definicja wartości rynkowej
Wiele można napisać o tym czym właściwie jest wartość rynkowa, zwłaszcza że jest to wiedza przydatna wszystkim uczestnikom rynku. Postaram się za jakiś czas napisać coś i o tym, ale tymczasem tylko przytoczę aktualne brzmienie pojęcia wartości rynkowej:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”
Może zainteresuje Cię też:
Inconsistent Yields and Cash Flows Lead to Lack of Market Transparency