„This is a men’s world” ?
Rynek nieruchomości dojrzewa, także w Polsce. Widać to we wszystkich głównych sektorach rynku a także w sektorze usług doradczych. Zapewne nikt nie prowadził takich statystyk ale mam nieodparte wrażenie, że większość rzeczoznawców majątkowych to kobiety. Coraz bardziej widoczne są też kobiety kierujące dużymi firmami i stające się liderkami rynku. Osobiście bardzo mnie to cieszy. Pewnie ideałem byłaby tu jakaś równowaga między płciami i obecnie, chyba po raz pierwszy mamy na to szansę.
Efekty nowego stanu rzeczy widać gołym okiem a chyba najciekawsze przykłady daje rynek nieruchomości handlowych a zwłaszcza centrów handlowych. Bardzo długo bowiem to mężczyźni projektowali te obiekty głównie dla… kobiet. Długie lata nikt jednak najwyraźniej nie zadawał sobie trudu, aby zbadać czego tak naprawdę odbiorczynie produktu finalnego potrzebują. Z tego powodu Ziemia pełna była obiektów projektowanych na Marsie dla klientek z Wenus.
Wystarczy jednak krótka rozmowa wśród znajomych na temat ulubionego centrum handlowego. Z moich obserwacji wynika, że na rynku warszawskim mężczyźni najczęściej „lubią” Arkadię. Zaskakująco jednak, kobiety wolą Złote Tarasy lub Galerię Mokotów. Pytanie – Dlaczego?
Różne sposoby robienia zakupów
Nawet bez profesjonalnych badań, krótka rozmowa zwykle daje odpowiedź. Różnica preferencji wynika oczywiście z różnego sposobu robienia zakupów. Mężczyźni, w tym ja J, zaczynają zakupy… na „początku” i idą prosto wchodząc lub omijając kolejne sklepy aż dotrą do punktu wyjścia. Dzięki temu mają przekonanie, że byli wszędzie i widzieli wszystko. Misja zakończona, można wracać do domu! Do takich zakupów najlepiej sprawdza się zatem centrum handlowe zapewniające możliwość chodzenia w kółko, bez potrzeby cofania się.
Kobiety jednak najwyraźniej działają zadaniowo. W jednym sklepie znajdują buty i zwykle wtedy właśnie przypominają sobie, że przed chwilą w innym sklepie widziały torebkę, wprost idealnie pasującą do tychże. Idealne centrum handlowe powinno więc umożliwić im jak najszybsze dotarcie do torebki zanim inna… 🙂 … ją wykupi. Potrzebne są więc liczne skróty i przejścia w poprzek a nie gonienie w kółko po całym centrum (na szpilkach?), aby pochwycić zdobycz.
Chyba na Marsie dostrzeżono wreszcie te zasady i dlatego nowo projektowane centra handlowe wydają się mężczyznom chaotyczne. W tym „szaleństwie” jest jednak metoda.
Wpływ na wartość nieruchomości
Pojawia się wreszcie pytanie, jak to wszystko wpływa na wartość nieruchomości i codzienną pracę rzeczoznawcy komercyjnego. Na pewno wszystko zaczyna się od świadomości takich mechanizmów. Dalej można by się zastanowić, czy osobami decyzyjnymi w chwili zakupu centrum handlowego są częściej kobiety, czy mężczyźni. Tutaj z czasem coraz liczniejsza grupa liderek rynku może odcisnąć piętno swoich preferencji i ten rynek zmienić. Jednak już dzisiaj proces ten może zachodzić niemal podświadomie. Nawet jeśli decydentami wciąż są jeszcze mężczyźni, to 80% pieniędzy wydają w sklepach kobiety. Wynika to z jakichś badań, zapewne amerykańskich naukowców. I choć nie jestem w stanie dokładniej ich przytoczyć to wydają się one całkiem sensowne.
Skoro więc obroty w centrach handlowych wyrabiają głównie kobiety a póki co, pomimo e-commerce, popularność czynszów od obrotów nie słabnie. Przy relatywnie stałych stopach zwrotu i zróżnicowanych dochodach czynszowych, podpieranych czynszami od obrotu, wydaje się logiczne, że centra zaprojektowane dla kobiet powinny uzyskiwać wyższe wartości rynkowe. Pewnie trudno byłoby to dzisiaj udowodnić ale płeć centrum handlowego może mieć wpływ na jego wartość :).
Może zainteresuje Cię też:
Wątek szekspirowski w ustawie o gospodarce nieruchomościami