Wątek szekspirowski w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Wydawać by się mogło, że tytułowe zestawienie Szekspira z UGN jest całkowicie kuriozalne, jednak pewne powiązania rzeczywiście istnieją, a na dodatek mają istotne znaczenie dla naszego rynku nieruchomości.
Otóż z początkiem września 2017 w życie weszła nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzająca nową definicję „wartości rynkowej”. Jest to bardzo ważna zmiana, zasługująca na oddzielne omówienie, jednak dzisiaj wspomnę jedynie o jednym jej elemencie.
W nowej wersji ustawy definicja „wartości rynkowej” brzmi:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”
Definicję zaczerpnięto z unijnego Rozporządzenia 575/2013, którego polska wersja zawiera tę definicję w takim samym brzmieniu. Ciekawsza dla nas jest jednak wersja angielska brzmiąca:
„Market value means, for the purposes of immovable property, the estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion.”
Kłopotliwy idiom
Jak łatwo zauważyć angielska wersja definicji, pomimo że funkcjonuje już na świecie od kilkudziesięciu lat i z założenia miała służyć unifikacji sposobu rozumienia pojęcia wartości rynkowej, zawiera kłopotliwy idiom arm’s-length [transaction]. To, że jest on kłopotliwy wiemy choćby stąd, że został błędnie przetłumaczony na język polski i w takim kształcie stał się polskim prawem, ponieważ polskie wersje unijnych aktów prawnych nie są jedynie tłumaczeniami, lecz niezależnymi aktami prawnymi prawa polskiego.
Błędne tłumaczenie prowadzi ponadto to powstania tautologii, w wyniku której pojęcie tłumaczy się tym samym bądź zbliżonym pojęciem. W tym wypadku „wartość rynkowa” to taka, która zostanie uzyskana w transakcji zawartej na … „warunkach rynkowych”, co jest raczej kiepskim wyjaśnieniem.
Na pocieszenie można dodać, że podobny błąd popełniono w większości europejskich tłumaczeń tej definicji. Nam pozostaje tylko spekulować jaki związek z tym faktem ma to, że Google Translate tłumaczy arm’s length transaction właśnie jako „transakcję rynkową” 🙂
Średniowieczne początki
Okazuje się, że kłopotliwy idiom, który błędnie zaistniał w polskiej UGN jest bardzo stary. Najstarsze jego znane użycie odnaleziono w XIII-wiecznym „Southern Passion”, poemacie opisującym Mękę Chrystusa, napisanym przez nieznanego autora, zapewne Dominikanina pomiędzy 1272 a 1290 rokiem. W okresie tym idiom ten występował jeszcze w pierwotnej formie arm’s end i tak też spotykamy go znacznie później u Szekspira w „Jak Wam się podoba” z roku 1599, gdzie w oryginale pisze on:
„Thy conceit is nearer death than thy powers. For my sake, be comfortable: hold death awhile at arm’s end.”,
co z kolei Stanisław Barańczak tłumaczy:
„Bliżej jesteś śmierci wyobraźnią niż brakiem sił. Przez miłość dla mnie, pokrzep się Adamie! Przez chwilę jeszcze trzymaj śmierć na długość ramienia”.
Jak widać, w tym kontekście tłumaczenie jest bardzo dosłowne i równoznaczne z dzisiejszym trzymaniem kogoś na dystans.
Z kolei autor XVIII-wiecznego słownika języka angielskiego Samuel Johnson sugeruje związki tego wyrażenia z boksem, gdzie słabszy zawodnik może zwyciężyć z lepszym, jeśli tylko uda mu się utrzymać go … na odległość ramienia.
Obecne rozumienie
Niezależnie od rzeczywistego pochodzenia idiomu, w czasach późniejszych można znaleźć go w orzecznictwie sądów brytyjskich, już w nowej formie arm’s-length i w nieco zmienionym znaczeniu, w którym zaczął się pojawiać pomiędzy rokiem 1645 a 1655. I to właśnie to znaczenie interesuje nas najbardziej.
Słownik prawny Webstera definiuje arm’s length jako właściwość stron transakcji, które mają niezależne od siebie interesy i żadna strona nie dominuje nad drugą. Określenie to w pożądanym kontekście, w jakim występuje w definicji wartości rynkowej nie odnosi się zatem do warunków hipotetycznej transakcji lecz do jej stron. W rzeczywistości poprawna wersja definicji powinna więc mówić o transakcji zawieranej pomiędzy niepowiązanymi i niezależnymi od siebie stronami. Jest to też rozumienie zgodne z prawną „zasadą arm’s-length” znaną na gruncie prawa zobowiązaniowego, podatkowego i paru innych dziedzin prawa. Także ona mówi o stronach niezależnych i występujących z równorzędnych pozycji, co bardzo dobrze pasuje do kontekstu wartości rynkowej.
Na zakończenie, w ramach pewnego usprawiedliwienia błędnego tłumaczenia można wspomnieć, że niektóre słowniki rzeczywiście wyjaśniając znaczenie arm’s length odwołują się do transakcji zawartej na warunkach rynkowych, jednak przyjęcie takiego tłumaczenia należy wykluczyć choćby z powodu powstającego błędu logicznego tłumaczenia „tego samego przez to samo”
Osobiście, czekam na korektę polskiej wersji definicji, ponieważ jest ona bardzo ważna dla obrotu nieruchomościami w Polsce. A jak ważna, opiszę w jednym z kolejnych tekstów.
Może zainteresuje Cię też: