Wartość inwestycyjna
Czyżby kolejny mit?
Niedawno spotkałem się z niepokojącym stwierdzeniem jakoby bezpośrednie strumienie dochodów mogły służyć jedynie do oszacowania wartości inwestycyjnej ale już nie wartości rynkowej. Oczywiście nie jest to prawdą, ponieważ zależy to od charakteru założeń, jakie zostaną przyjęte na potrzeby takiej wyceny. Ten temat sam w sobie zasługuje na osobny wpis, jednak dzisiaj skupię się na dalszej części tej nietrafionej argumentacji.
Na jednym micie powstaje kolejny
Osoba wypowiadająca te słowa próbowała dalej argumentować w sposób, z którego wynikało, że wartość inwestycyjna (lub indywidualna) to taka, w której uwzględnia się okoliczności związane z konkretną nieruchomością wycenianą. Wypowiedź ciągnęła się dalej i po chwili jako swego rodzaju oczywistość padło stwierdzenie, że przecież takich okoliczności mamy nie uwzględniać. Mamy (rzekomo) uwzględniać jedynie okoliczności rynkowe a nie związane z wycenianą nieruchomością. Kuriozum!
Od powyższych niebezpiecznych stwierdzeń został już tylko krok do konkluzji, że jeśli nieruchomość wyceniana stanowi przedmiot umów najmu to umowy te należy zignorować, bo przecież to element związany z konkretną (indywidualną!) nieruchomością a nie z rynkiem. Bzdura! Długo zastanawiałem się skąd się wzięły te kuriozalne twierdzenia, że umowy najmu należy ignorować. Wśród możliwych przyczyn mit, o którym dzisiaj piszę właśnie został moim faworytem. Choć może lepiej nie pisać o micie. Trzeba to po prostu nazwać niewiedzą.
Czym zatem jest wartość inwestycyjna?
Według Europejskich Standardów Wyceny, wyd. 2016 Wartość inwestycyjna to wartość nieruchomości dla konkretnego podmiotu na potrzeby jego inwestycji, samodzielnego jej zajmowania lub celów operacyjnych.
W bardzo podobny sposób wartość inwestycyjna (inaczej indywidualna) została zdefiniowana w wyłączonym już ze zbioru PKZW, archiwalnym KSWP 2 – Wartości inne niż wartość rynkowa. Mówił on bowiem, że jest to kwota pieniężna określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.
Ewidentnie widać więc, że elementem odróżniającym wartość inwestycyjną (indywidualną) od wartości rynkowej jest to, że jest ona szacowana z uwzględnieniem oczekiwań konkretnego inwestora a nie inwestora typowego dla danego rynku lokalnego. Ten konkretny inwestor może posiadać możliwości wykorzystania danej nieruchomości niedostępne dla pozostałych inwestorów i dlatego wartość indywidualna dla niego może się różnić od wartości rynkowej.
Nie ma tu więc absolutnie mowy o eliminacji z szacunków wartości rynkowej elementów indywidualnych dla…wycenianej nieruchomości. Byłoby to zresztą całkowicie wbrew logice, gdyby móc zignorować cechy nieruchomości wycenianej, czy też jej stan prawny, którego częścią jest stan komercjalizacji tj. m.in. właśnie umowy najmu. Wystarczy wyobrazić sobie prosty przykład nieruchomości dla, której czynszem rynkowym jest czynsz odpowiadający stawce 20 Euro/m2. Niestety jednak na nieruchomości obowiązuje umowa najmu gwarantująca wynajmującemu jedynie 15 Euro/m2 do czasu jej wygaśnięcia, co może nastąpić dopiero za wiele lat. Zignorowanie takiej umowy i oparcie się na czynszu rynkowym doprowadziłoby prawdopodobnie do znacznego zawyżenia wartości a w konsekwencji do możliwego pociągnięcia do odpowiedzialności rzeczoznawcy majątkowego.
Niestety, jakże kuszące jest ukucie sobie jakiejś wymówki, byle tylko móc zignorować umowy najmu, pod pretekstem dania preferencji dla uwzględniania w wycenie jedynie czynszu rynkowego. Jak to miło wycenić nieruchomość techniką kapitalizacji prostej zamiast męczyć się z budowaniem cash flow.
W kontekście „dochodówki”…
I na sam koniec muszę także dodać, że rzeczywiście bezpośrednie strumienie dochodów były pierwotnie wykorzystywane do analiz inwestorskich a nie do wycen nieruchomości. Uwzględniano w nich wtedy oczekiwania i założenia niejako podyktowane przez konkretnego inwestora. Wtedy rzeczywiście wynikiem była swoista wartość indywidualna.
Wszystko zmieniło się jednak pod wpływem słynnego Raportu Mallinsona z 1994 roku, opracowanego dla RICS, w którym to pod wpływem krytyki tradycyjnych metod wycen dochodowych opartych najczęściej na wyciąganej z rynku stopie wszelkiego ryzyka (lub jej wariantach), zarekomendowano rozwijanie nowych technik wyceny dopuszczając m.in. wykorzystanie bezpośrednich strumieni dochodów (explicit cash flow) w wycenie nieruchomości. Technika została ta sama jednak, aby oszacować dzięki niej wartość rynkową (a nie inwestycyjną) należy jako założenia przyjmować te, których można spodziewać się po typowych uczestnikach danego rynku a nie po konkretnym jednym uczestniku. Dlatego też nie jest prawdą stwierdzenie, jakoby bezpośrednie strumienie dochodów nie mogły służyć do szacowania wartości rynkowej.
Może zainteresuje Cię też:
Wartość godziwa a wartość rynkowa