Stopa wszelkiego ryzyka
(All Risks Yield)
Poczynając od dzisiaj będę na blogu przedstawiał katalog rodzajów stóp zwrotu wykorzystywanych na rynku nieruchomości. Niektóre z nich znajdują zastosowanie w wycenie, inne głównie w analizach inwestycji. Tym samym dla rzeczoznawców majątkowych, powinien to być niezbędnik umożliwiający prawidłowe korzystanie z trudno w Polsce dostępnych informacji o transakcjach inwestycyjnych sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu rzeczoznawcy mogą pozyskiwać informacje o stopach zwrotu bezpośrednio z rynku.
Na wstępie warto zwrócić też uwagę, że opisane dzisiaj i w kolejnych wpisach rodzaje stóp zwrotu nie są bytami autonomicznymi, funkcjonującymi niezależnie od siebie. W praktyce zależnie od sposobu wykonania analizy transakcji mogą powstawać mieszane rodzaje stóp. Przykładowo zależnie od uwzględnienia, bądź nie uwzględnienia kosztów transakcyjnych, stopa początkowa stopa zwrotu (initial yield) może występować jako stopa netto (net initial yield) lub stopa brutto (gross initial yield).
Stopa wszelkiego ryzyka (All Risks Yield)
Najbardziej podstawowym rodzajem stopy zwrotu z nieruchomości jest stopa wszelkiego ryzyka (All Risks Yield). Można ją wręcz nazwać „królową wszelkich stóp zwrotu”. Jest to właśnie ten rodzaj stopy, który na gruncie polskiego rynku nieruchomości nazywana jest często po prostu „stopą kapitalizacji”, którą to stopę rzeczoznawcy majątkowi wykorzystują do szacowania wartości nieruchomości techniką kapitalizacji prostej. Jest to stopa, która odzwierciedla wszelkie rodzaje ryzyka, jak też szanse związane z inwestowaniem w daną nieruchomość. Jak wszystkie stopy zwrotu stanowi iloraz dochodu i ceny nieruchomości. Ważne jest jednak, aby był to dochód odpowiadający aktualnemu poziomowi rynkowemu a sama stopa została wyprowadzona z rynku poprzez analizę transakcji nieruchomościami niedawno wynajętymi przy uzgodnionym dochodzie odpowiadającym poziomowi rynkowemu.
Praktyka pokazuje, że stosowanie tej stopy w wycenach nieruchomości napotyka czasem na opór ze strony banków, czy innych odbiorców wycen. Zazwyczaj w takich przypadkach padają argumenty dotyczące rzekomo czysto teoretycznego charakteru tej stopy. Sugeruje się też, że jest to swoisty worek bez dna, do którego można wrzucić wszystko i nadal postulować, że dany rodzaj ryzyka został w wycenie uwzględniony, bo przecież używamy stopy wszelkiego ryzyka.
Tymczasem w rzeczywistości w realiach polskiego rynku nieruchomości stopa wszelkiego ryzyka jest niezwykle „pożyteczna” i wbrew pozorom nie powinno się jej przypisywać wspomnianych powyżej przypadłości. Wynika to paradoksalnie z niskiej dostępności danych o przebiegu transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości, co zawęża znacząco zakres analiz jakich mogą dokonywać uczestnicy rynku.
Warto sobie uświadomić, że inwestor kupując nieruchomość rozważa wszelkie okoliczności jej dotyczące, w tym wszelkie przewidywalne rodzaje ryzyka i wszelkie szanse jakie wiążą się z taką inwestycją. Skoro zatem zdecydował się zapłacić pewną kwotę (cenę), która w relacji do dochodu rocznego z tej nieruchomości tworzy pewną stopę to jest to właśnie stopa wszelkiego ryzyka. Jest ona bowiem wypadkową percepcji wszystkich rodzajów ryzyka i wszelkich szans, jakiej dokonały strony analizowanej transakcji sprzedaży.
Należy też podkreślić, że wbrew temu co mogłaby sugerować nazwa tej stopy, odzwierciedla ona nie tylko wszelkie rodzaje ryzyka związane z inwestycją w daną nieruchomość ale też wszelkie szanse z tym związane. Poziom stopy jest zatem wynikiem percepcji uczestników rynku, dotyczących przewidywań, co do przyszłych wzrostów lub spadków poziomu dochodów uzyskiwanych z nieruchomości.
Może zainteresuje Cię też: