Metoda pozostałościowa – fakty i mity
Metoda pozostałościowa jest jedną z rzadziej stosowanych metod wyceny nieruchomości w Polsce. W wytycznych wielu banków dotyczących zasady wykonywania wycen na ich potrzeby znaleźć można wręcz stwierdzenia, że wyceny wykonane tą metodą nie będą akceptowane. Sam prawodawca także uzależnia możliwość jej zastosowania od kilku warunków. Ponadto krajowa literatura dotycząca tej metody jest dość uboga.
W rezultacie polscy rzeczoznawcy na ogół niechętnie stosują metodę pozostałościową, uciekając się często zamiast niej do metod podejścia porównawczego, nawet jeśli brak transakcji na rynku lokalnym zmusza ich do zbierania transakcji z miejsc znacznie oddalonych i mało porównywalnych do lokalizacji wycenianej nieruchomości. Należałoby jednak zadać pytanie, czy postępowanie takie rzeczywiście odzwierciedla zachowania typowych uczestników rynku, czy jest tylko fikcją wynikającą z przeregulowania warsztatu rzeczoznawców majątkowych w przepisach prawa.
Innym niebezpiecznym zjawiskiem jest pojawienie się wśród części rzeczoznawców ale też i odbiorców wycen, błędnych przekonań na temat metody pozostałościowej, nie mających jakichkolwiek podstaw prawnych, logicznych a tym bardziej rynkowych. Warto więc przyjrzeć się bliżej tej metodzie.
Co „mówi” prawo
Zasady jej stosowania reguluje §16 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego[1]. Kilka ważnych wniosków można wyciągnąć już z pierwszego ustępu tego przepisu, który brzmi następująco:
„Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.”
Najważniejszą informacją jest fakt, że stosując metodę pozostałościową możliwe jest oszacowanie wartości rynkowej. Wynik szacowania tą metodą rzeczoznawcy określają czasem mianem „wartości pozostałościowej”, jednak jeśli na potrzeby szacowania zastosowane zostaną założenia odzwierciedlające warunki rynkowe wynik będzie stanowił wartość rynkową.
Pewne nieporozumienia budzi w praktyce części środowiska druga część przywołanego fragmentu przepisu. Mówi ona, że metodę pozostałościowa stosuje się do określania wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone różnego rodzaju prace. Lista rodzajów tych prac, pomimo tego że stanowi katalog zamknięty, nie ogranicza się jednak do rozwoju już istniejącej zabudowy, jak błędnie przyjęło się niekiedy uważać. Metodą pozostałościową można bowiem także wyceniać grunty niezabudowane, choć oczywiście nie wszystkie. Świadczy o tym choćby ujęcie we wspomnianym katalogu rodzajów prac także tych „polegających na budowie”. Ponieważ budowy dokonuje się zwykle na gruncie wcześniej niezabudowanym, a sam przepis nie daje żadnych podstaw do przyjęcia argumentu przeciwnego należy przyjąć, że metodą pozostałościową można wyceniać grunty niezabudowane. Oczywiście dotyczy to gruntów, które mogą zostać zabudowane, przy czym nie należy takiej możliwości uzależniać od istnienia prawomocnego pozwolenia na budowę, czy innego dokumentu. Oczywistym jest, że nie wycenimy tak np. gruntu rolnego, jednak inny, który potencjalnie może zostać zabudowany już tak.
W tym miejscu pojawia się czasem argument potrzeby istnienia możliwości określenia rodzaju i zakresu prac, które mają zostać wykonane na nieruchomości, jednak do tego wrócę jeszcze w dalszej części artykułu.
Cała idea metody pozostałościowej przedstawiona została w §16 ust. 2 Rozporządzenia, który brzmi:
„Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.”
Jest to zdecydowanie najważniejsza część regulacji zasad stosowania metody pozostałościowej. Niestety budzi też ona najwięcej kontrowersji a nawet kardynalnych błędów w interpretacji tejże regulacji. Powyższy fragment dotyczy bowiem jednej z sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy powinien odróżnić przepis prawa (jednostkę redakcyjną tekstu prawnego) od normy prawnej (wzorca postępowania oczekiwanego przez prawodawcę). Aby przełożyć przepis prawa na normę należy ją z tego przepisu wyinterpretować, czyli dokonać wykładni prawa.
Nieporozumienie z prawidłowym rozumieniem metody pozostałościowej opisanej przez polskiego prawodawcę wynika z użycia słów „przeciętnych kosztów tych robót” w odniesieniu do kosztów jakie należy odjąć od wartości nieruchomości po wykonaniu robót (potocznie – od wartości ukończonej inwestycji). Otóż część osób błędnie uważa, że słowa te należy rozumieć dosłownie i koszty jakie należy odjąć od wartości ukończonej inwestycji należy ograniczyć wyłącznie do kosztów samych prac. Oznaczałoby to tym samym brak możliwości uwzględnienia w metodzie pozostałościowej m.in. kosztów pośrednictwa (np. przy sprzedaży mieszkań lub wynajmu lokali usługowych w ukończonej inwestycji), kosztów marketingu, kosztów finansowania (np. kredytu budowlanego), prac przygotowawczych (np. wyburzenia, wycinki drzew itp.), tzw. „kosztów miękkich” (projektowanie, nadzór, zarządzanie projektem), kosztów finansowania nabycia gruntu (np. kredytu na nabycie gruntu) oraz kosztów około transakcyjnych (np. opłat notarialnych, kosztu pośrednictwa przy nabywaniu gruntu).
Gdyby wszystkich wymienionych powyżej kosztów rzeczywiście nie wolno było uwzględniać w metodzie pozostałościowej skutki byłyby sprzeczne z rzeczywistym sposobem funkcjonowania rynku nieruchomości i działania jego uczestników. Prowadziłyby to także do wewnętrznej sprzeczności systemu prawa w zakresie regulującym wycenę nieruchomości. Tym samym doszłoby do złamania zasady racjonalności prawodawcy. Wszystko to powoduje, że nie sposób zgodzić się z taką argumentacją i należy jednoznacznie stwierdzić, że słowa „przeciętnych kosztów tych robot” należy interpretować rozszerzająco uwzględniając w nich wszelkie koszty niezbędne do poniesienia w celu przeprowadzenia rozwoju nieruchomości i doprowadzenia jej do stanu zabudowanego ukończoną inwestycją.
Aby jednak uzasadnić przedstawione tu stanowcze stwierdzenia rozwinę bardziej swoją argumentację.
Główna idea metody pozostałościowej
Metoda pozostałościowa pojawiła się w Polsce w latach 90-tych XX w. Dużo wcześniej była stosowana w Zachodniej Europie a jej korzenie sięgają Wielkiej Brytanii, która była wtedy największym ośrodkiem europejskiej szkoły wyceny nieruchomości.
Wiodące podręczniki i opracowania naukowe dotyczące zasad stosowania metody pozostałościowej jednoznacznie wskazują na konieczność uwzględnienia wśród kosztów odejmowanych od wartości ukończonej inwestycji m.in. kosztów finansowania i kosztów zakupu gruntu, a także wielu innych, jak np. kosztów pośrednictwa, marketingu, itp. Najlepszym przykładem może być tu najnowsze 12. wydanie znanego w całej Europie podręcznika „Modern Methods of Valuation”[2] autorstwa tak bardzo zasłużonego dla polskiego zawodu rzeczoznawcy majątkowego prof. Davida Mackmina, który miał m.in. bardzo duży wpływ na kształt pierwszych polskich standardów wyceny.
W podręczniku tym opisano metodę pozostałościową w następujący sposób:
„Metoda pozostałościowa oparta jest na założeniu, że cena jaką nabywca może zapłacić za działkę gruntu lub nieruchomość gotową do odnowienia, bądź przebudowy stanowi kwotę pozostałą po odjęciu kosztów budowy, kosztów nabycia i sprzedaży, kosztów finansowania i kwoty zysku wymaganego do prowadzenia projektu, od szacunkowej ceny sprzedaży lub wartości rynkowej ukończonej inwestycji.”[3]
W roku 1992, Krzysztof Grzesik i Janusz Lipiński przetłumaczyli na język polski podręcznik prof. Mackmina oraz D.W. Greena pod tytułem „Podstawowe zasady wyceny”[4]. Stał się on pierwszym lub jednym z pierwszych polskich podręczników wyceny nieruchomości. Również w tym opracowaniu padają jednoznaczne stwierdzenia o potrzebie uwzględniania w metodzie pozostałościowej kosztów finansowania, zakupu gruntu, itd. Autorzy komentują ponadto koszty finansowania następująco:
„[…] Koszty finansowania inwestycji powinny zostać ujęte w budżecie. Stosuje się to nawet w przypadku, gdy deweloper używa swych własnych pieniędzy, gdyż pozbawia się on w ten sposób możliwości uzyskania zwrotu kapitałowego z inwestycji alternatywnej […][5]
Co „mówią” standardy
A.
W Europejskich Standardach Wyceny wydawanych przez TEGoVA (Europejską Grupę Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) metoda pozostałościowa opisana jest następująco [fragmenty]:
„Metoda pozostałościowa obejmuje oszacowanie wartości rynkowej gruntu lub budynków w formie zabudowanej lub ponownie zabudowanej, poprzez wykorzystanie metody porównawczej lub inwestycyjnej.”[6]
„Z tej wartości ukończonej inwestycji (z ang. gross development value), wszystkie koszty muszą zostać odjęte, które zostaną poniesione na rzecz dostosowania nieruchomości do formy, która będzie określała jej cenę. Koszty te będą obejmowały rozbiórkę istniejących budynków, koszty prac projektowych, infrastruktury, koszty budowy, opłaty za usługi profesjonalne i koszty finansowania oraz koszt wynajmu i sprzedaży.”[7]
„[…] Z otrzymanej liczby, „zysk dewelopera” musi zostać odjęty […]
„[…] Przez odjęcie tych zobowiązań od ostatecznej wartości rynkowej, pozostaje wartość końcowa, która stanowi to, co deweloper może sobie pozwolić, aby zapłacić za działkę na której prowadzone mają być prace. Wartość końcowa (z ang. residual value) składa się z wartości działki, związanych z nią kosztów akwizycji i kosztów finansowych poniesionych w następstwie utrzymywania gruntu w okresie budowy. Koszty te następnie muszą zostać odjęte, aby dojść do wartości działki. […]”[8]
Metoda pozostałościowa została jeszcze dokładniej opisana w najnowszym wydaniu Europejskich Standardów Wyceny, które weszły w życie w 2020 roku. Czytamy w nim:
„Metoda pozostałościowa polega na oszacowaniu wartości ukończonej inwestycji (z ang. gross development value) działki lub budynków w stanie wybudowanym lub odbudowanym, bądź to metodą porównawczą, bądź inwestycyjną.
Od wartości ukończonej inwestycji, muszą zostać odjęte wszelkie koszty, które zostaną poniesione w celu doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego uzyskanie tej ceny. Koszty te będą zawierać koszty wyburzenia ewentualnych istniejących budynków, koszty projektowania, prac infrastrukturalnych, robót budowlanych, wynagrodzeń profesjonalistów, koszty pośrednictwa oraz koszty odsetek od finansowania budowy.
Od wartości ukończonej inwestycji należy także odjąć tzw. „zysk dewelopera”. Stanowi to uwzględnienie ryzyka podjęcia przedsięwzięcia. Zysk dewelopera zostanie odzwierciedlony jako procent kosztów prowadzenia projektu, bądź jako procent wartości ukończonej inwestycji. Sama wielkość tego procentu będzie się różnić zależnie od wielu czynników związanych głównie z ryzykiem samego projektu, jak też ryzykiem jego wynajęcia i sprzedaży po ukończeniu.
Po odjęciu wszystkich kosztów budowy oraz zysku dewelopera od wartości ukończonej inwestycji otrzymujemy wartość rezydualną (z ang. residual value). Składa się ona z wartości rynkowej nieruchomości/działki powiększonej o koszty nabycia oraz koszty finansowania poniesione w związku z posiadaniem nieruchomości w okresie budowy (koszt kredytu na zakup nieruchomości, bądź koszty utraconych korzyści [z ang. opportunity costs]). Koszty te muszą zostać następnie odjęte od wartości rezydualnej w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.”[9] [tłumaczenie własne]
Warto w tym miejscu dodać, że intencją polskiego prawodawcy była wyraźnie zgodność polskich regulacji metodycznych z Europejskimi Standardami Wyceny. Dał on temu wyraz m.in. w uzasadnieniu do projektu obecnie obowiązującego Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Czytamy tam bowiem:
„Przy opracowywaniu projektu wykorzystano doświadczenia wynikające ze stosowania przepisów zawartych w dotychczas obowiązującym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924). Opracowanie projektu poprzedzono również analizą europejskich standardów wyceny nieruchomości wydawanych przez organizację europejską rzeczoznawców majątkowych „TEGoVA”, a wyniki analizy uwzględniano w projekcie rozporządzenia.”[10]
Ponadto w dalszej części uzasadnienia projektu Rozporządzenia prawodawca powołuje się wprost na potrzebę dostosowania polskich rozwiązań w zakresie podejścia dochodowego do rozwiązań Europejskich Standardów Wyceny.
Prawidłowość powyższego wniosku jeszcze wyraźniej podkreśla analiza treści uzasadnienia projektu wcześniejszego rozporządzenia[11] regulującego metodykę wyceny nieruchomości. Stwierdza się tam bowiem jeszcze wyraźniej:
„Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast śledzi również europejskie standardy wyceny nieruchomości wydawane przez organizację europejską rzeczoznawców majątkowych „TEGoVA”. Potrzeba sukcesywnego dostosowywania zasad wyceny obowiązujących w Polsce do tych standardów jest dodatkową przesłanką wskazującą na potrzebę zmiany przedmiotowego [wcześniejszego – przyp. autora] rozporządzenia Rady Ministrów.”
Prawodawca ponownie podkreślił też intencję zachowania zgodności polskich regulacji dotyczących wyceny nieruchomości z prawem Unii Europejskiej i Europejskimi Standardami Wyceny. W uzasadnieniu do Ustawy[12] o kredycie hipotecznym napisano bowiem:
„Projekt ustawy w zakresie swojej regulacji wdraża postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010.”
Tymczasem przywołana w uzasadnieniu dyrektywa w art. 19 stwierdza: „Państwa członkowskie zapewniają, by na ich terytoriach opracowywano wiarygodne standardy wyceny nieruchomości mieszkalnych dla celów udzielania kredytów […]”
Z kolei w Motywie 26 tejże dyrektywy pada stwierdzenie: „[…] Aby standardy wyceny można było uznać za wiarygodne, powinny one uwzględniać międzynarodowo uznane standardy wyceny, w szczególności standardy opracowane przez Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny, Europejską Grupę Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych lub Królewski Instytut Rzeczoznawców Majątkowych […]”
Za standardy, o których mowa w powyższym fragmencie dyrektywy należy uznać, dotyczące metodyki wyceny regulacje UGN oraz Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, co potwierdzają wyraźnie słowa z projektu założeń[13] ustawy wdrażającej w Polsce powyższą Dyrektywę:
„Należy również wskazać, że podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości oraz sposób dokumentowania procesu wyceny zostały wprost zdefiniowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) i regulacje te są zbieżne z zasadami wyrażonymi w Europejskich Standardach Wyceny.”[14]
Widać więc wyraźnie po raz kolejny, że intencją polskiego prawodawcy jest zgodność polskich regulacji metodycznych z Europejskimi Standardami Wyceny publikowanymi przez TEGoVA. Taką zgodność zadeklarowano wprost w przytoczonym powyżej fragmencie. Tym bardziej więc wykładnia prawa przepisu §16. Ust. 2 Rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego nie powinna prowadzić do wniosków sprzecznych z Europejskimi Standardami Wyceny oraz prawem UE, co niestety miało by miejsce, gdyby uznać, że słowa „przeciętnych kosztów tych robót” nie należy interpretować rozszerzająco.
B.
Międzynarodowe Standardy Wyceny wydawane przez IVSC (Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny) opisują metodę pozostałościową następująco [fragmenty]:
„Metoda pozostałościowa została tak nazwana ponieważ wskazuje kwotę pozostałą po odjęciu wszelkich znanych lub przewidywanych kosztów niezbędnych do ukończenia budowy od spodziewanej wartości projektu w chwili jego ukończenia, po rozważeniu wszelkich rodzajów ryzyka związanego z ukończeniem projektu.”[15]
Standardy te w sposób bardzo wyraźny wskazują zatem na konieczność uwzględnienia w metodzie pozostałościowej kosztów finansowania, co dodatkowo rozwijają następująco:
„Koszty finansowania
Koszty te reprezentują koszty finansowania projektu od daty wyceny aż do ukończenia projektu, włączając w to okres niezbędny do fizycznego ukończenia, bądź to sprzedaży prawa, bądź osiągnięcia ustabilizowanego poziomu wynajęcia. Ponieważ kredytodawca może postrzegać ryzyko w okresie budowy znacząco różnie od ryzyka po ukończeniu budowy, koszty finansowania w każdym z tych okresów mogą również wymagać odrębnego ujęcia. Nawet gdy intencją podmiotu jest samodzielne sfinansowanie projektu, należy wykonać odliczenie z tytułu odsetek w wysokości w jakiej byłyby możliwe do uzyskania dla uczestnika [rynku – przypis autora] z tytułu pożyczki na sfinansowanie ukończenia projektu w dniu wyceny.”[16]
Warto przy tym wspomnieć, że Międzynarodowe Standardy Wyceny w sposób wyraźny opisują także konieczność uwzględniania w metodzie pozostałościowej innych kosztów np. kosztów marketingu (punkt 90.24 IVS 410).
C.
Rozszerzająca wykładnia słów „przeciętnych kosztów tych robót” jest też jednoznacznie zgodna z niekwestionowaną polską praktyką, wyrażoną wprost w nocie interpretacyjnej[17] dotyczącej metody pozostałościowej, która w punkcie 5.2.6 mówi:
„Przy obliczaniu kosztów finansowania należy przeprowadzić analizę typowych zachowań inwestorów na rynku w zależności od rodzaju nieruchomości w zakresie finansowania rozwoju. Do kalkulacji należy przyjąć rynkowy sposób finansowania i zachowania inwestorów. Do kosztów finansowania zalicza się głównie odsetki, prowizje i opłaty. Odsetki naliczane są od zaangażowanych środków finansowych równych zwykle wartości gruntu (lub nieruchomości zabudowanej mającej podlegać rozwojowi) i sumie kosztów wymienionych w punktach 5.2.1. do 5.2.5.” Koszt finansowania, w zależności od zachowań inwestorów na rynku, określany jest także od zaangażowanych środków własnych. Jest to odzwierciedlenie stosowanej powszechnie zasady kalkulacji utraconych korzyści.”
Na podstawie powyższych argumentów należy wyciągnąć wniosek, że prawidłowym sposobem rozumienia normy prawnej zawartej w §16 ust 2 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest interpretacja rozszerzająca słów „przeciętnych kosztów tych robót” i rozumienie przez ten zwrot wszelkich kosztów niezbędnych do doprowadzenia nieruchomosci do docelowego stanu po jej rozwoju.
Przyjmując bowiem wykładnię przeciwną doszlibyśmy do sytuacji, w której wynik wyceny sporządzonej metodą pozostałościową zawierałby koszty finansowania inwestycji (oraz koszty zakupu gruntu, marketingu, pośrednictwa, itd.), które nie zostały odjęte w procesie wyceny a które przecież występują na rzeczywistym rynku nieruchomości. W związku z tym uzyskany w ten sposób wynik byłby sprzeczny z art. 151 ust. 1 UGN tj. z definicją wartości rynkowej, która brzmi:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”
Wynik uzyskany poprzez szacowanie metodą pozostałościową bez uwzględniania wszelkich kosztów niezbędnych dla rozwoju nieruchomości z pewnością nie byłby przecież szacunkową kwotą, jaką można uzyskać za nieruchomość w hipotetycznej transakcji sprzedaży, ponieważ żaden racjonalnie działający uczestnik rynku nie zapłaciłby za grunt ceny powiększonej o koszty (np. finansowania), które to koszty i tak musiałby dopiero ponieść, aby cokolwiek na tym gruncie wybudować. Powyższe dowodzi, że zawężająca wykładnia §16 ust. 2 Rozporządzenia byłaby sprzeczna z prawem, intencją prawodawcy, stanowiskiem przedstawicieli nauki i środowiska zawodowego rzeczoznawców ale też byłaby nielogiczna.
Wartości ukończonej inwestycji
Innym nieporozumieniem jest spotykane czasami przekonanie jakoby wartość ukończonej inwestycji musiała być szacowana na potrzeby metody pozostałościowej z wykorzystaniem pełnej procedury, którejś z metod podejścia porównawczego lub dochodowego. Z tego powodu zdarzają się w środowisku rzeczoznawców majątkowych głosy, że niedopuszczalne jest np. oszacowanie cen sprzedaży mieszkań w przyszłej inwestycji wielorodzinnej na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego ukształtowanej w wyniku obserwacji cen transakcyjnych, ofert oraz wszelkich innych dostępnych mu informacji i jego doświadczenia. Postuluje się tu przeciwnie potrzebę przeprowadzenia pełnej procedury wyceny wszystkich przyszłych mieszkań w podejściu porównawczym. Twierdzenia takie nie mają jednak żadnych podstaw prawnych oraz są niezgodne z praktyką rynkową, którą rzeczoznawcy powinni przecież w swoich wycena jak najwierniej odzwierciedlać.
W pierwszej kolejności należy zauważyć brak jakiegokolwiek przepisu nakładającego na rzeczoznawcę majątkowego wymóg przeprowadzenia pełnej procedury wyceny wartości ukończonej inwestycji w podejściu porównawczym lub dochodowym. Ponadto należy zwrócić uwagę na brzmienie art. 152 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami[18], które jest następujące:
„Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.”
Analiza gramatyczna przepisu wskazuje wyraźnie, że jest w nim mowa o elementach podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego a nie, że to te podejścia mają być elementem podejścia mieszanego. Zatem szacując „wartość” (a nie – co warto zauważyć – „wartość rynkową”[19]) nieruchomości po wykonaniu robót dopuszczalne jest oszacowanie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości ukończonej inwestycji w sposób uproszczony.
Poza tym warto pamiętać, że nie istnieje jakaś jedna narzucona przez prawo procedura wyceny w tych podejściach i nawet noty interpretacyjne Polskiej Federacji Stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych zawierają klauzule mówiące, że przedstawione w nich rozwiązania nie są jedynymi możliwymi, i że dopuszczalne są odstępstwa od ich treści.[20]
Powyższe stwierdzenie znajduje także potwierdzenie w polskich, jak i zagranicznych uznanych standardach wyceny, które również nie wymagają w tym celu zastosowania pełnej procedury wyceny. Wynika to ponownie z potrzeby jak najwierniejszego odzwierciedlenia w wycenach rzeczywistych zachowań uczestników rynku nieruchomości.
Hipotetyczny deweloper rozważający zakup nieruchomości na potrzeby budowy osiedla budynków wielorodzinnych swoje decyzje opiera przecież na stosunkowo ogólnych szacunkach powierzchni PUM możliwej do wybudowania na danym gruncie. Na tym etapie nie wie on na ogół jeszcze dokładnie ile mieszkań i dokładnie jakich uda mu się wybudować. Z tego powodu fikcją i oddaleniem się od rynku jest wymaganie w wycenie metodą pozostałościową zaprezentowania szczegółowej wyceny w podejściu porównawczym wszystkich mieszkań w przyszłej inwestycji. Tym samym taka nadmierna „skrupulatność” rzeczoznawcy paradoksalnie obniża jakość jego wyceny odrywając ją od rynku i definicji wartości rynkowej.
Warunki stosowania metody pozostałościowej
W tym miejscu dochodzimy do jednego z warunków zastosowania metody pozostałościowej, który został wyrażony w §16 ust. 3 pkt 2) Rozporządzenia. Wymaga on, aby znany był „rodzaj i zakres robót” jakie mają zostać wykonane na wycenianej nieruchomosci. Pojęcia te nie zostały przez prawodawcę zdefiniowane, jednak umieszczone w §16 ust. 3 pkt 2) wyraźne odniesienie do ust. 1 tegoż przepisu stosunkowo jednoznacznie wskazuje, że „rodzajami” robót są: budowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, montaż lub remont. Zatem podejmując decyzję o wyborze na potrzeby wyceny metody pozostałościowej rzeczoznawca majątkowy musi być w stanie stwierdzić, który rodzaj prac z tego katalogu miałby zostać wykonany na przedmiotowej nieruchomości.
Warto przy tym zauważyć, że pomimo zastosowania w treści przepisu Rozporządzenia zamkniętego katalogu rodzajów robót, nota interpretacyjna Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych powtarza w swej treści analogiczną regulację, jednak już w formie katalogu otwartego, dzięki zastosowaniu zwrotu „w szczególności”. Punk 3.1. tejże noty brzmi bowiem następująco:
„Metodę pozostałościową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającym w szczególności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.”
Regulacja w wersji przytoczonej powyżej za notą interpretacyjną wydaje się lepszym rozwiązaniem, warto więc zgłosić postulat de lege ferenda wprowadzenia katalogu otwartego także w treści §16 ust. 1 Rozporządzenia.
Nieco trudniejsza jest interpretacja pojęcia „zakresu” robót. Ponieważ prawodawca go nie zdefiniował ani nie zawarł żadnych wskazówek odnośnie jego rozumienia, możemy oprzeć się na słownikowym jego rozumieniu. Słownik Języka Polskiego PWN definiuje słowo „zakres” następująco: „1. granica zasięgu jakiegoś zjawiska, działania, faktu; też: dziedzina, sfera objęta tymi granicami; 2. granice, w których zmienia się dana wielkość matematyczna lub fizyczna; 3. zbiór wszystkich desygnatów nazwy”.
Najbliższe kontekstowi wyceny nieruchomości metodą pozostałościową jest pierwsze znaczenie słowa „zakres”. Możemy zatem wysnuć z niego wniosek, że aby móc zastosować tę metodę w wycenie rzeczoznawca majątkowy powinien być w stanie określić swego rodzaju rozległość prac danego rodzaju, jakie miałyby być na nieruchomości wykonane. Trzymając się użytego wcześniej przykładu inwestycji wielorodzinnej zakresem prac byłoby określenie jaka część działki zostanie zabudowana, jak wysoka będzie to zabudowa a tym samym określenie skali inwestycji w postaci liczby jednostek, którym można przypisać „wartość po wykonaniu robót”. W przypadku tego rodzaju inwestycji byłaby to oczywiście tzw. powierzchnia PUM. Ponownie, nie ma tutaj żadnych podstaw do nadinterpretacji wymagającej określenia na ile mieszkań i jakiej wielkości, na jakich piętrach itp. będzie ta powierzchnia PUM rozlokowana. Jak już wspomniano wcześniej, takich informacji, na etapie transakcji zakupu gruntu, nie posiadają na ogół także uczestnicy rynku.
Ponadto nie jest uzasadnione spotykane niekiedy stanowisko, że zastosowanie metody pozostałościowej wymaga istnienia pozwolenia na budowę, aby spełniony został wymóg znanego „rodzaju i zakresu robót”. Przede wszystkim obowiązek taki nie został wyartykułowany przez prawodawcę. Ponadto parametry określone w ewentualnym pozwoleniu na budowę nie muszą wcale odpowiadać najkorzystniejszemu sposobowi wykorzystania nieruchomości, czego wymaga prawidłowe stosowania definicji wartości rynkowej. Co więcej, częstą praktyką jest, że podmioty nabywające nieruchomość z pozwoleniem na budowę występują od razu o jego zmianę, co pozwala przyjąć, że w podjęciu decyzji m.in. o cenie nabycia inwestor taki uwzględniał inne parametry inwestycji niż te ujawnione w ewentualnym pozwoleniu na budowę. Musi to więc prowadzić do wniosku, że pozwolenie na budowę nie jest niezbędne do sporządzenia wyceny metodą pozostałościową. Przeciwnie, nawet gdy zostało ono wydane, rzeczoznawca powinien kierować się w pierwszej kolejności swoją opinią o najkorzystniejszym sposobie wykorzystania, niekoniecznie odpowiadającym temu, co zapisano w pozwoleniu.
Opisany powyżej wymóg znajomości „rodzaju i zakresu” robót musi być spełniony łącznie z pozostałymi dwoma:
- „istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego;”
- „w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.”
Pierwszy z tych warunków uznaje się za spełniony na ogół w przypadku braku transakcji nieruchomościami podobnymi lub braku danych umożliwiających wycenę w podejściu dochodowym. Niestety i tutaj konserwatywni przeciwnicy stosowania metody pozostałościowej chętniej postulują dalekie rozszerzanie badanego rynku niż zastosowanie metody pozostałościowej.
Wydaje się, że kryterium decydującym kiedy należy zdecydować się na to drugie rozwiązanie jest prawdopodobne zachowanie typowych uczestników rynku. Czy zatem w braku transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej typowy nabywca w hipotetycznej transakcji wycenianą nieruchomością naprawdę szukałby takich transakcji na odległych rynkach równoległych, czy może podszedłby do problemu biznesowo i policzył szacunkowe przychody i koszty, uwzględnił niezbędny zysk inwestora i w rezultacie uzyskał maksymalną cenę, jaką może zapłacić za tę nieruchomość? Jeśli bardziej prawdopodobne jest, że uczestnicy rynku zachowają się w ten drugi sposób, to samo powinien zrobić rzeczoznawca majątkowy sporządzając swoją wycenę.
Drugi ze wskazanych powyżej warunków jest niemal oczywisty. Jeśli bowiem wynikiem wyceny wykonanej metodą pozostałościową ma być wartość rynkowa, to wszystkie założenia użyte na jej potrzeby muszą być rynkowe. Jest to świetny przykład tego, jak ważna jest dla rzeczoznawcy znajomość rynku. Wielość subiektywnych decyzji, które należy podjąć stosując metodę pozostałościową może niektórych przerażać i sprawiać że metoda ta wyda się mało wiarygodna. Jednak ekspert doskonale znający rynek będzie w stanie bez problemu skutecznie ją zastosować a jego pracę będzie można z powodzeniem zweryfikować.
Po wykonaniu wyceny metodą pozostałościową doświadczony rzeczoznawca powinien być też w stanie zweryfikować wynik swojej wyceny. Jednym z najprostszych sposobów takiej weryfikacji w przypadku wyceny gruntu niezabudowanego jest odniesienie jego wartości do wartości ukończonej inwestycji. Typowo wartość gruntu mieści się w przedziale 15% – 30% wartości ukończonej inwestycji. Współczynnik ten zwiększa się w centrach dużych miast (np. w centrum Warszawy zdarza się, że osiąga 35% a nawet 40%) i maleje gdy lokalizacja nieruchomości jest gorsza. W małych miejscowościach może on z kolei wynosić poniżej 15%. Analizując ten wskaźnik w wycenie wykonanej metodą pozostałosciową, w przypadku zauważenia nietypowej jego wielkości, rzeczoznawca może wyciągnąć wnioski, czy anomalie te są uzasadnione, czy może należy jeszcze raz sprawdzić obliczenia i przyjęte założenia do wyceny.
Ostrzeżenie końcowe
Mimo to nie można nie wspomnieć o bardzo trafnym wymogu, jaki stawia prawodawca rzeczoznawcy majątkowemu stosującemu metodę pozostałościową. Zastosowanie jej wymaga bowiem szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Widać tu wyraźnie obawę przed immanentną cechą tej metody jaką jest duża wrażliwość na niewielkie nawet zmiany danych wejściowych. Pozornie mała zmiana któregoś z założeń może się bowiem przełożyć na bardzo dużą zmianę oszacowanej wartości rynkowej. Ponownie widać tu, jak ważne jest, aby rzeczoznawca majątkowy był nie tylko rzemieślnikiem stosującym procedurę wyceny, ale żeby był przede wszystkim ekspertem doskonale znającym rynek nieruchomości.
[1] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (j.t. Dz.U.2004.207.2109 z późn. zm.)
[2] E. Shapiro, D. Mackmin, G.Sams „Modern Methods of Valuation”, Routledge 2019, Wydanie 12
[3] E. Shapiro, D. Mackmin, G. Sams, „Modern Methods of Valuation”, Wydanie 12, Routledge 2019, s. 218
[4] M.W. Green, D.H. Mackmin, „Podstawowe zasady wyceny nieruchomości”, Wydanie I polskie, Wydawnictwo KORONA 1993
[5] E. Shapiro, D. Mackmin, G. Sams, „Modern Methods…”, s. 98
[6] Punkt 6.5.3 NIESW 5, Europejskie Standardy Wyceny 2016
[7] Punkt 6.5.4 NIESW 5, Europejskie Standardy Wyceny 2016
[8] Punkt 6.5.5. NIESW 5, Europejskie Standardy Wyceny 2016
[9] Projekt NIESW 5 do kolejnego wydania Europejskich Standardów Wyceny 2020, s. 111.
[10] Uzasadnienie do projektu Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z późn. zm.)
[11] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2002.230.1924) – uchylone
[12] Ustawa z dnia 23.03.2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U.2017 poz. 819)
[13] „Projekt założeń projektu ustawy o kredytach związanych z nieruchomościami” z dnia 6 lutego 2015 r. podpisany przez Sekretarz Stanu Izabelę Leszczynę oraz Zastępcę dyrektora Departamentu Rozwoju Rynku Finansowego Agnieszkę Wachnicką udostępniony do konsultacji przez Ministra Finansów pismem z dnia 11.02.2015 (FN1.6969.2015.PEI).
[14] „Projekt założeń …”, s. 32-33.
[15] Tłumaczenie własne punktu 90.1, IVS 410 – Development Property, International Valuation Stadnards 2017, w brzmieniu oryginalnym: „The residual method is so called because it indicates the residual amountafter deducting all known or anticipated costs required to complete thedevelopment from the anticipated value of the project when completed after consideration of the risks associated with completion of the project […]”
[16] Tłumaczenie własne punktu 90.28, IVS 410 – Development Property, International Valuation Stadnards 2017: „These represent the cost of finance for the project from the valuation date through to the completion of the project, including any period required after physical completion to either sell the interest or achieve stabilised occupancy. As a lender may perceive the risks during construction to differ substantially from the risks following completion of construction, the finance cost during each period may also need to be considered separately. Even if an entity is intending to self-fund the project, an allowance should be made for interest at a rate which would be obtainable by a participant for borrowingto fund the completion of the project on the valuation date.”
[17] Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Nota interpretacyjna – „Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości”, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, przekazana do stosowania od 22.09.2009
[18] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U.2018.0.2204 z późn. zm.)
[19] Przepis §16 ust. 2 Rozporządzenia nie używa pojęcia „wartości rynkowej” lecz ogólnego pojęcia „wartości”.
[20] Na przykład punkt 7.1. Noty interpretacyjnej – Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych