„Hipotetyczne” stopy Prime Yields – kolejna tajemnica rynku nieruchomości
Osoby interesujące się polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych mogą się czasem zastanawiać skąd „biorą się” stopy zwrotu raportowane przez duże firmy nieruchomościowe. Teorię wszyscy znamy, tzn. są one wynikiem dzielenia rocznego dochodu generowanego przez nieruchomość przez jej cenę transakcyjną.
We wcześniejszych wpisach pisałem już o pułapce, jaka może kryć się w elemencie dochodowym. Zależnie bowiem, który z dochodów ( tj. z którego roku) wybierzemy do obliczeń uzyskamy różny rodzaj stopy zwrotu, a stopy te mogą się od siebie znacząco różnic w wartościach procentowych. Pisałem o tym tutaj.
Także z elementem obliczeń stopy, jaki stanowi cena transakcyjna wiąże się pewna pułapka. Niekiedy bowiem cena ta jest na potrzeby obliczeń powiększana o koszty okołotransakcyjne leżące po stronie nabywcy. W wyniku otrzymujemy stopę typu netto, która jest trochę (w Polsce trochę, w innych krjach całkiem sporo) niższa od stóp typu brutto. O tym z kolei pisałem tutaj.
Niestety to jeszcze nie koniec utrudnień i pułapek związanych ze zrozumieniem i interpretacją stóp zwrotu.
Dla przypomnienia stopy Prime Yields to stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości na rynku. (Szerzej pisałem o nich m.in. tutaj.) Stanowią więc one ważny punkt wyjścia do korekt stóp zwrotów przyjmowanych na potrzeby wyceny nieruchomości, jak i decyzji inwestorskich. Skoro bowiem wiemy, że stopa Prime Yield dla danego segmentu rynku wynosi X% a interesująca nas nieruchomość nie jest najlepszą na rynku, to właściwa dla niej stopa powinna być wyższa od Prime Yield.
Można by zatem wysnuć wniosek, że Prime Yields pochodzą z transakcji tymi najlepszymi nieruchomościami w danym segmencie rynku. Nie zawsze jednak na rynku są w danym momencie transakcje takimi najlepszymi nieruchomościami. Tym samym nie ma transakcji, na podstawie których możnaby w wyniku analizy obliczyć te stopy.
I tu dochodzimy do rzadko porusznej kwestii, że czasami stopy te są szacowane przez duże firmy nieruchomościowe i jedynie w wyniku pewnego ogólnego konsensusu rynku są podawane publicznie na zbliżonym poziomie przez większość firm z branży nieruchomości. W takim wypadku są to jednak jedynie pewne hipotezy, z którymi wiąże się pewna doza subiektywnej oceny.
Nie powoduje to oczywiście, że nie należy przywiązywać wagi do stóp Prime Yields. Są one na tyle ważnym punktem odniesienia dla rynku, że są szacowane nawet w braku odpowiednich transakcji do ich wyprowadzenia w wyniku analizy rynku. Po prostu są użyteczne. Jednak każdy świadomy odbiorca danych z rynku nieruchomości, powinien zdawać sobie sprawę z genezy tych stóp (przynajmniej w niektórych okresach), aby móc wyrobić sobie swoją własną świadomą opinię na ten temat.