Czytajmy operaty
Codzienna praktyka wyceny nieruchomości w Polsce prowadzi do smutnej refleksji, że bardzo niewielu odbiorców wycen czyta otrzymany operat szacunkowy. W większości wypadków „lektura” sprowadza się do rzucenia okiem na oszacowaną wartość. Na tej podstawie albo uznaje się wycenę za „dobrą”, albo za „złą” w zależności, czy wynik wyceny jest satysfakcjonujący dla klienta. Spotkałem się nawet z ekstremalnym przypadkiem, w którym wyceny nie przeczytał nawet bank przed udzieleniem kredytu. I niestety z pewnością bardzo tego teraz żałuje, bo wycena zawierała istotne ostrzeżenia dotyczące ryzyka, które niestety się ziściło.
Jedno kryterium wyboru to za mało
Sytuacja ta jest bardzo szkodliwa zarówno dla klientów, jak i samych rzeczoznawców. Skoro treść operatu szacunkowego nie ma znaczenia dla odbiorców, to jedynym kryterium oceny jakości pracy rzeczoznawcy staje się subiektywne odczucie satysfakcji z wyniku wyceny w odbiorze klienta. Wiadomo jednak, że nie jest to racjonalne kryterium oceny i nijak ma się ono do wymogu bezstronności i niezależności wyceny. To jedynie nasila spotykane coraz częściej próby wpłynięcia na rzeczoznawców i wymuszenia satysfakcjonującego wyniku wyceny.
Drugim problemem wynikającym z rezygnacji z czytania treści operatu jest to, że jedynym kryterium przy wyborze rzeczoznawcy staje się cena usługi. Jakość natomiast niemal nie ma już praktycznie znaczenia. To sytuacja katastrofalna dla wszystkich stron. Coś musi być na rzeczy, skoro od paru lat doświadczamy rekordowo niskich cen za sporządzanie wycen. No cóż, jeśli wycena traktowana jest niemal jak jakieś „zaświadczenie”, które należy po prostu mieć, trudno się temu dziwić.
Dlaczego warto zapłacić za rzetelny operat
Tymczasem porządnie wykonany operat szacunkowy to kopalnia wiedzy na temat wycenianej nieruchomości i rynku. Minimalna treść dokumentu regulowana jest prawem. Oprócz opisu samej nieruchomości, zawiera podstawową analizę tytułów prawnych do nieruchomości, statusu planistycznego i analizę rynku lokalnego. Bardzo istotnym elementem, którego wręcz nie można nie przeczytać są założenia, jakie rzeczoznawca przyjął do wyceny oraz wspomniane już uwagi i zastrzeżenia. Mogą one całkowicie zmienić odbiór kwoty zaraportowanej jako wartość rynkowa.
Dobry rzeczoznawca zawsze zasygnalizuje także swoje wątpliwości, jakie napotkał w trakcie analizy dokumentów, czy oględzin nieruchomości. Mogą to być np. sugestie wykonania dokładnego badania stanu prawnego lub ekspertyzy technicznej budynku. Oprócz wspomnianej na początku przykrej niespodzianki dla pewnego banku, spotkałem się choćby z przypadkiem kiedy duży fundusz nieruchomości o mało co nie kupił budynku biurowego stojącego na gruncie w użytkowaniu wieczystym, które lada moment miało wygasnąć. O problemie dowiedzieli się dopiero z operatu. Do transakcji nie doszło. Z kolei inny inwestor nabył centrum handlowe stojące na gruncie w dzierżawie, będąc w przekonaniu, że jest to użytkowanie wieczyste. Prawdę poznali dopiero z operatu, niestety już po transakcji.
Jak to jest wszystko możliwe? Trudno powiedzieć ale najwyraźniej różnorodne badania due diligence czasem bywają „dziurawe”. Operat szacunkowy jest prawdopodobnie jedynym dokumentem o ustrukturyzowanej, powtarzalnej treści. Dlatego warto przeczytać taki, który jest dobrze przygotowany, ponieważ może on ustrzec inwestora, czy np. bank przed utratą naprawdę dużych pieniędzy. W skali wielomilionowych inwestycji, koszt dobrego operatu jest naprawdę znikomy.
Może zainteresuje Cię też: