Marcin Malmon

Niestety już ponad dwa lata trwa dyskusja nad ujawnieniem środowisku zawodowemu rzeczoznawców majątkowych metod wyceny, którymi od lat posługują się nasi koledzy w innych krajach, a które część naszego środowiska uważa za niebezpieczne.

O ile oczywiście można dyskutować nad wadami i zaletami poszczególnych metod, zawsze uważałem, że należy je środowisku przedstawiać a nie ukrywać w obawie, że korzystający z nich rzeczoznawcy zrobią sobie krzywdę. Dyskusje mają jednak sens tylko do czasu, gdy są merytoryczne. Tymczasem pomimo upływu dwóch lat wciąż podnoszone są ułomne merytorycznie argumenty, które wprowadzają środowisko zawodowe w błąd w imię wyższego celu, jakim jest, w mojej ocenie, po prostu zachowanie status quo.

Datego też, kończąc swoje prace nad projektem nowego standardu/noty interpretacyjnej/zeszytu metodycznego dotyczącego podejścia dochodowego, czuję się w obowiązku, aby zwrócić uwagę środowiska zawodowego na nieprawdziwość zarzutów, jakie padają pod adresem projektu opracowanego przez działający przy Komisji Standardów PFSRM Zespół ekspertów, któremu miałem wielką przyjemność i zaszczyt przewodzić.

Poniżej przedstawię zatem odpowiedzi na błędne zarzuty, na których oparto fałszywą tezę, jakoby przedstawiony dokument był sprzeczny z definicją wartości rynkowej a tym samym rzekomo także z prawem i standardem PFSRM KSWP – Wartość rynkowa.

Użycie „bezpośrednich strumieni dochodów”
nie prowadzi automatycznie do oszacowania wartości indywidualnej

Jednym z głównych zarzutów przeciwko wprowadzeniu bezpośrednich strumieni dochodów jest obawa, że wynik wykonanej w ten sposób wyceny nie doprowadzi do oszacowania wartości rynkowej, lecz inwestycyjnej (indywidualnej). Faktem jest, że rzeczywiście model ten wywodzi się z ze sfery analiz inwestorskich i wciąż znajduje tam główne zastosowanie[1], jednak możliwe jest jak najbardziej jego stosowanie także na potrzeby szacowania wartości rynkowej. Uzależnione jest to od zastosowania w
projekcji cash flow założeń odpowiadających warunkom rynkowym a nie oczekiwaniom konkretnego inwestora, co właśnie prowadziłoby do oszacowania tzw. wartości indywidualnej. (O pojęciu wartości indywidualnej pisałem tutaj.) W przypadku przyjęcia warunków rynkowych tj. spodziewanych dla typowych, przecietnie efektywnie działających uczestników rynku, wynikiem będzie wartość rynkowa.[2]

„Bezpośrednie strumienie dochodów” nie są
sprzeczne z definicją wartości rynkowej

Kolejnym pojawiającym się zarzutem przeciw dopuszczalności bezpośrednich strumieni dochodów jest ich rzekoma sprzeczność z definicją wartości rynkowej mówiącej, że „wartość rynkową nieruchomości
stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”. Zarzut ten oparty jest na błędnej tezie,
że zawarte w definicji słowa „w dniu wyceny” wykluczają możliwość dokonywania prognoz przyszłej zmienności warunków rynkowych, co jest cechą charakterystyczną bezpośrednich strumieni dochodów.

Prawidłowa wykładnia prawa nie pozwala jednak na taką interpretację definicji zawartej w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami.[3] Już
wykładnia gramatyczna przepisu pokazuje, że słowa „w dniu wyceny” odnoszą się do „szacunkowej kwoty”, która ma zostać oszacowana na konkretny dzień. Wyraźnie przesłaniem takiej regulacji jest fakt, że w każdym innym dniu kwota ta mogłaby być oszacowana na innym poziomie. Ustawodawca pokazuje tu dynamiczny charakter wartości rynkowej, co odróżnia ją np. od wartości bankowo hipotecznej, z natury mającej być trwałą w dłuższym okresie czasu. Wartość rynkowa jest przecież szacunkową ceną w hipotetycznej transakcji, jaka mogłaby się odbyć w dniu wyceny pomiędzy niepowiązanymi ze sobą stronami.

Użycie słów „w dniu wyceny” nie może jednak oznaczać, że strony takiej hipotetycznej transakcji nie uwzględniałyby w swoich decyzjach (także odnośnie ceny transakcyjnej) swoich przewidywań co do przyszłości. W szczególności nie do utrzymania byłby argument, jakoby kupujący nieruchomości generującą w dniu transakcji dochód operacyjny netto na poziomie X nie starał się przewidzieć, jak ten dochód będzie się kształtował w przyszłości. W celu oszacowania wartości rynkowej podobny proces myślowy powinien zatem odzwierciedlić w wycenie rzeczoznawca majątkowy. Zależnie od konkretnej sytuacji, przewidywania te mogą zostać odzwierciedlone w odpowiedniej korekcie stopy zwrotu użytej w wycenie (pośrednie strumienie dochodów) lub poprzez prognozowanie przyszłych zmian rynkowych bezpośrednio w samej projekcji cash flow (bezpośrednie strumienie dochodów).

Stanowi to przejaw wpajanej od początku szkolenia młodych rzeczoznawców ZASADY ANTYCYPACJI. W przypadku nieruchomości komercyjnych istotą inwestowania jest bowiem oczekiwanie przyszłych okresowych dochodów. Próby ich przewidzenia są naturalną czynnością inwestorów, jak i rzeczoznawców wyceniających takie nieruchomości. Fakt,
pokazywania spodziewanej zmiany warunków rynkowych w samym cash flow nie jest więc absolutnie uwzględnianiem w wycenie przyszłego stanu rynku, lecz odzwierciedleniem dzisiejszych oczekiwań dotyczących przyszłości. Istotne dla wyceny jest zatem jak w dniu wyceny (zgodnie z definicją wartości rynkowej) ogół typowych uczestników rynku postrzega przyszłość. Nie jest to żadna nowość. Od kilkudziesięciu lat nie mają co to tego wątpliwości eksperci Komitetu Międzynarodowych Standardów Wyceny (IVSC), Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majatkowych (TEGOVA) oraz Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS).

„Bezpośrednie strumienie dochodów” nie są
też sprzeczne ze standardem KSWP – Wartość rynkowa

Nie jest także trafiony argument, jakoby prognozy dopuszczalne w bezpośrednich strumieniach dochodów były sprzeczne z regulacjami Krajowego Standardu Wyceny Podstawowego – Wartość Rynkowa[4]. Standard co prawda zawiera w punkcie 2.2.2. następujące zdanie: „Wartość
podana w wycenie odzwierciedla faktyczny stan rynku i okoliczności na datę
wyceny, a nie na datę przeszłą lub przyszłą”, jednak lektura pełnej treści[5] tego punktu, nie pozostawia najmniejszych wątpliwości, że prawidłowa interpretacja definicji wartości rynkowej pokrywa się z przytoczoną powyżej i nie wyklucza tym samym możliwości stosowania bezpośrednich strumieni dochodów. Potwierdza to ponadto punkt 2.2.6 Standardu we fragmencie: „Zakłada się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający są poinformowani, co do charakteru i cech nieruchomości, jej faktycznego i potencjalnego wykorzystania oraz stanu rynku na dzień wyceny. Strony opierają się więc na tym, co na podstawie informacji dostępnej na ten dzień można w rozsądny sposób przewidzieć”, co jest w pełni zgodne z przedstawionym powyżej sposobem działania typowych  uczestników rynku.

„Bezpośrednie strumienie dochodów” są aprobowane przez najbardziej renomowane zagraniczne organizacje zawodowe – TEGOVA, IVSC, RICS

Nie bez znaczenia pozostaje także fakt, że jak już wyżej wspomniano, bezpośrednie strumienie dochodów są powszechnie dopuszczalne przez uznane międzynarodowo standardy wyceny[6], które jednocześnie stosują taką samą definicję wartości rynkowej, jak ta zawarta w polskiej ustawie o gospodarce nieruchomościami. Można wiec wysnuć wniosek, że międzynarodowe środowisko rzeczoznawców majątkowych również nie widzi sprzeczności pomiędzy definicją wartości rynkowej a bezpośrednimi
strumieniami dochodów.[7]

Niezgodność projektu ze… wszystkim

Ostatnio pojawił się też nowy „argument” przeciwników projektu, jakoby był on sprzeczny z obecną notą interpretacyjną dotyczącą podejścia dochodowego. Ta (rzekoma!) niezgodność została jednak w znacznej mierze wygenerowana przez samych krytyków. Przypomnę bowiem, że pierwotnie wspomniany Zespół ekspertów przygotował projekt… standardu, który podobno był zbyt szczegółowy. Przemianowano go zatem na… „notę” obniżając tym samym jego rangę. Jednak jako nota, był z kolei rzekomo zbyt rewolucyjny. Pojawiły się zatem sugestie, że byłby akceptowalny jako… zeszyt metodyczny. Jednak i w tej roli projekt nie spełnia oczekiwań krytyków, bo tym razem jest za mało szczegółowy, zawiera zbyt mało przykładów, jak …błędnie (!) stosować bezpośrednie strumienie dochodów.

Nie czekając zatem na dalszą degradację naszej ciężkiej pracy, kończę swoją pracę nad tym dokumentem podziękowaniami dla wszystkich byłych i obecnych członków Zespołu eksperckiego, który opracował przedmiotowy projekt dokumentu, Komisji Standardów, jak też wszystkich nieformalnych konsultantów i sympatyków naszej pracy. W całej swojej karierze zawodowej nigdy wcześniej nie spotkałem specjalistów o tak ogromnej wiedzy i doświadczeniu w zakresie podejścia dochodowego. Praca z Wami była nie tylko wielkim zaszczytem, ale też lekcją, która poszerzyła moją wiedzę. Dziękuję!

M

P.S. Na wszelki wypadek poniżej udostępniam też projekt zeszytu metodycznego w obecnym kształcie, aby każdy mógł samodzielnie wyrobić sobie o nim zdanie.

Zeszyt metodyczny pod. dochodowe – PROJEKT 20201219