Symulator stopy Equivalent Yield
Interaktywny, edukacyjny symulator wyrównanej stopy zwrotu. Sprawdź, jak cena transakcyjna i profil dochodów wpływają na Equivalent Yield.
Przeciągaj słupki dochodów umownych, dowolny słupek dochodu rynkowego, górny uchwyt granicy końca okresu umownego oraz suwak ceny transakcyjnej. Zmiana ceny transakcyjnej nie wpływa na wysokość przepływów dochodów.
Definicja wyrównanej stopy zwrotu
Wyrównana stopa zwrotu (z ang. equivalent yield) jest jedną, uśrednioną i ważoną stopą zwrotu stosowaną w podejściu dochodowym w modelach kapitalizacji dochodu typu growth implicit, w szczególności w metodzie term and reversion oraz w odpowiadających jej projekcjach pośrednich strumieni dochodów (z ang. implicit cash flow). Ta sama stopa jest stosowana zarówno do dochodów uzyskiwanych w okresie obowiązywania umów najmu, jak i do dochodu rynkowego przyjmowanego do rewersji po ich wygaśnięciu.
Może być ona interpretowana jako średnia ważona początkowej stopy zwrotu (z ang. initial yield) oraz powrotnej stopy kapitalizacji (z ang. reversionary yield), uwzględniająca wysokość oraz moment uzyskania poszczególnych strumieni dochodu. Określenie „średnia ważona” nie oznacza przy tym zwykłej średniej arytmetycznej obu stóp.
Equivalent yield jest jedną stopą wykorzystywaną zarówno do dyskontowania dochodów z poszczególnych lat okresu analizy, jak i do kapitalizacji rocznego dochodu rynkowego w celu określenia wartości rezydualnej. Z matematycznego punktu widzenia odpowiada ona wewnętrznej stopie zwrotu (IRR) analizowanego schematu dochodowości: jest to taka stopa, przy której suma wartości bieżących dochodów z nieruchomości oraz zdyskontowanej wartości rezydualnej jest równa cenie jej nabycia.
Na poziom equivalent yield oraz jej położenie pomiędzy initial yield a reversionary yield wpływają w szczególności:
- wysokość dochodów umownych w poszczególnych latach,
- długość okresu umownego, a tym samym moment rozpoczęcia rewersji,
- wysokość dochodu rynkowego przyjmowanego do rewersji,
- cena transakcyjna nieruchomości.